3 étapes à ne pas négliger pour réussir son premier investissement locatif

 

 

Dans cette vidéo nous parlerons de 3 étapes pour réussir son premier investissement locatif. Ça sera intéressant si tu es débutant et que si tu souhaites te lancer sur ton premier investissement locatif. J’ai noté 3 étapes importantes si tu as envie de te lancer cette année en 2017.

 

1ère étape :

La formation. C’est l’étape la plus importante à mon sens. Si tu veux investir, il va falloir que tu te formes avant de te lancer. Tu dois connaître la fiscalité sur l’investissement locatif parce que tu vas devoir payer des impôts. Il faut que tu saches ce qu’est un courtier. Tu dois connaître les banques, notamment leur fonctionnement, comment ils octroient les crédits. Tu dois savoir calculer un rendement, tu dois connaître ton taux marginal d’imposition et comment elle se calcule, si tu souhaites faire des travaux, tu dois connaître le déficit foncier. Comment ça fonctionne ? Quels sont les mécanismes ? Dans un crédit tu dois savoir ce que tu paies ; les assurances, les intérêts, etc… Si tu ne connais pas tout ça, tu ne pourras pas investir. Pourtant tu dois te mettre en mode « investisseur ».Tu dois réfléchir comme un investisseur. C’est comme quand tu vas lancer ta boîte ; tu as besoin de faire un business plan avant de te lancer. Dans le cadre de l’investissement c’est la même chose. Tu dois tout connaître. Moi aujourd’hui je me forme. Je regarde beaucoup de vidéos, je lis des blogs, j’achète beaucoup de bouquins, j’en ai sorti quelques uns. En ce moment je lis : « Créez, gérez votre SCI ». J’ai créé une SCI mais je ne la maîtrise pas totalement. Donc je me forme sur la SCI. Si tu dois te motiver je te conseilles de lire : « Père Riche, Père Pauvre ». À mon sens c’est le meilleur bouquin que j’ai lu. « Les secrets de l’immobilier », c’est ce bouquin qui m’a incité à passer à l’immeuble de rapport. J’ai également « Management de l’immobilier » qui est un peu plus complexe. J’ai un support cours sur la SCI, j’ai un DVD avec. Je t’ai également parlé de « Location Mode d’emploi ». J’ai également beaucoup de livres électroniques dans la kindle. J’ai peut-être dû investir plus de 300€ en bouquins. Juste dans les bouquins. C’est de la formation donc t’es obligé de passer par ça. En ce moment tu as les formations en ligne qui te coutera pareil 300€. Ça va peut être reprendre tout ces éléments. Mais la formation est importante donc je la mets en numéro 1.

Dans cette étape, je vais intégrer la motivation. Parce que tu n’es pas motivé, à un moment donné tu baisses les bras. « Père Riche, Père Pauvre », je pense que c’est un bon livre qui te permets de te motiver. Une fois que tu le lis ça te boost ! Parce que par exemple, parfois tu as envie de parler de l’immobilier. Ce n’est pas à tes collègues de travail que tu vas en parler parce qu’ils ne vont pas forcément comprendre ce que tu racontes.

Pareil le soir, tu as envie d’en parler à ta femme ou ton mari, il ou elle va t’écouter mais il n’est pas dans le même délire que toi. Pourtant quand tu lis ce genre de bouquin, tu te motives tout seul. Donc tu dois chercher des sources qui vont te permettre de te motiver tout seul. En regardant des vidéos sur YouTube par exemple parce que ça va te motiver à faire la même chose. Ça va te permettre continuer à te former. Donc j’insiste sur la formation.

 

2ème étape :

La deuxième phase de formation qui est la formation sur le terrain. Une fois que tu as fait la théorie, tu dois passer sur le terrain. Donc, il va falloir que tu fasses des visites d’appartements. Plus tu feras de visites d’appartements plus tu vas te former parce qu’un jour tu feras une visite avec une personne d’une agence immobilière qui va te donner des informations, des choses que tu ne connaissais pas. Moi, parfois je fais des visites, j’apprends encore tous les jours. Parfois ce sont des notaires qui te font les visites et ils te donnent d’autres informations. Il y a par exemple des vendeurs qui confient leurs biens à des notaires ; Donc saches que les notaires peuvent vendre. Leurs commissions sont de plus, beaucoup plus petit. Si un jour tu veux vendre un bien, pense aux notaires. Il est également possible de faire des visites avec le vendeur en direct. Il a également t’apprendre des choses. Un jour j’ai fais une visite sur un immeuble de rapport, c’était un couple mais c’était la dame qui était plus en mode investisseur. Son mari donnait son avis mais toutes les recherches c’était la dame qui était plus impliquée. Elle me disait qu’elle avait beaucoup d’immeubles, elle m’a raconté comment elle a débuté etc… Dans la formation sur terrain, tu dois également connaître ton secteur. Tu dois te dire que tu as envie d’investir dans telles villes, dans telles régions, donc tu dois faire que des visites dans cette région. Ne t’éparpille pas. Ne vas pas faire de visites à Bordeaux, à Lyon, à Paris, mais si tu veux investir à Bordeaux, tu ne dois rester que dans ton secteur, tu dois rester sur Bordeaux. Essaies de choisir des secteurs que tu connais déjà. Comme ça, ça te fera gagner du temps. Moi, je suis arrivé en Suisse, j’ai voulu investir dans la région la plus proche qui est le Doux. J’ai pris un an pour connaître le Doux. Je ne me suis pas lancé du jour au lendemain. J’ai pris mon temps. Une fois que j’ai commencé à connaître mon secteur, les villes intéressantes, j’ai commencé à me lancer. Mais pendant toute cette phase, je me suis formé puisque j’ai enchaîné les visites. J’ai visité des biens avec travaux, j’ai fais venir des entrepreneurs qui m’ont établi des devis. Donc je sais à peu prêt ce qu’il faut faire et ce qu’il ne faut pas faire parce que ces entrepreneurs me donnent également des conseils sur comment faire les travaux. Du coup, c’est de la formation gratuite car tu reçois beaucoup d’informations. Même si tu sais qu’à la fin, ça ne va pas aboutir parce que je n’étais pas encore prêt pour me lancer mais j’ai quand même fait des devis parce que je faisais vraiment comme si je voulais acheter. Toi aussi tu dois faire la même chose. Si il y a des travaux, tu fais venir des entrepreneurs, ils te font les devis, tu fais venir 3 sociétés, tu auras 3 devis à ta disposition et ça te permettra de comparer. Ça te permettra de voir au niveau du prix comme ça tu te diras que si tu t’ai lancé, tu sais si l’opération est intéressante dans la finalité. Parce que tu as les prix de vente, les travaux, tu peux voir si il y a possibilité ou pas de négocier avec le vendeur. Pour te former, tu dois passer par là, donc ça ne serra pas une perte de temps. Même si il y a des travaux, tu dois aller jusqu’au bout et faire venir des entrepreneurs. Quand tu seras sur le terrain, tu devras poser des questions. Tu ne dois pas avoir peur même si tu penses que la question peut te sembler être bête. Tout ça c’est important, c’est de la formation sur le terrain.

 

La dernière étape :

Les questions à poser aux vendeurs ou à l’agence. Si tu souhaites investir dans un immeuble de rapport, ce ne sera pas les mêmes questions que si tu souhaites investir dans un appartement qui est dans une copropriété. Un appartement qui est dans une copropriété, tu peux lui demander les 3 dernières assemblées générales. Alors que si c’est un immeuble de rapport, tu ne peux pas lui poser ce genre de question parce qu’il n’y a pas d’assemblée générale. Si c’est un parking ou des locaux commerciaux c’est pareil, ce sont des questions précises. Moi par exemple, je me suis mis dans les immeubles de rapport donc je sais tout ce qu’il y a à savoir sur les immeubles de rapport. Par contre si demain tu me demandes d’investir dans les parkings, je dois me former sur les parkings. Je n’y suis pas particulièrement intéressé. Si demain, je vais faire de la location courte durée, passer par airbnb booking je ne connais pas. Donc il va falloir que je me forme dessus. Donc c’est pourquoi je te dis que la formation est importante car tu ne peux pas t’y aventurer sans rien y connaître. Il faut connaître les tenants et les aboutissants de tes critères d’investissement. Par rapport aux questions que tu veux poser au vendeur, il faut avoir ta liste de questions à poser concernant les immeubles de rapport, pour un appartement, etc…

 

Une fois que tu maîtrises ces 3 étapes, tu vas pouvoir passer à la dernière chose qui est de trouver ta pépite. À ce moment là il va falloir utiliser les outils comme : Leboncoin, Seloger etc… J’imagine également que tu as ton outil pour calculer ton rendement. Ce sont pour moi, les étapes que tu dois maîtriser en tant que débutant, si tu veux investir. Une fois que tu les maîtrises, tu seras à l’aise pour trouver ta pépite. Elle va venir toute seule.

J’espère que cette vidéo va te permettre de te lancer, que tu trouveras cette motivation pour te former, apprendre en regardant mes vidéos, des blogs, en lisant des bouquins. Une fois que tu les maîtrise, tu seras plus serein à investir tu trouveras facilement les biens.

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À la prochaine ! Ciao !