Poser les bonnes questions lors d’une visite d’un bien immobilier

 

Salut, c’est Anicet, j’espère que tu vas bien. Aujourd’hui, j’avais envie de te parler dans cette vidéo, des questions que je pose aux vendeurs. C’est peut-être quelque chose que toi en tant que débutant, tu ne sais pas, si c’est la première fois que tu fais la visite d’un bien immobilier.

Sache qu’il y a des questions à poser. Il faut que tu essaies d’avoir un maximum d’informations, alors j’ai fait une liste des questions que je me pose. Après je pense aussi que ça va au feeling, avec la personne avec qui je discute.

Tu as des personnes, tout naturellement, qui vont te donner un maximum d’informations, et tu as d’autres vendeurs où tu es obligé toi-même de gratter.

Moi je préfère le vendeur, qui, tout naturellement, te donne un maximum d’informations, alors qu’il y en a à qui tu es obligé de leur tirer les vers du nez. Ceux sont des vendeurs dont je me méfie parce que je me dis que forcément, il a des choses à cacher.

Mais bref, on ne va pas faire une généralité.

 

La première chose que je vais demander, c’est la taxe foncière.

Exemple : « Je trouve un appartement, je suis intéressé, il est à 50 000 euros ». Le propriétaire le loue peut-être 400 euros, tu as regardé sur leboncoin pour confirmer les locations dans le même secteur, tu as vu que c’était entre 300 et 400 euros. Il faut qu’à peu près au niveau de la taxe foncière, elle soit à peu près au même prix qu’un loyer. Mais je dis à peu près. Donc si tu le loues 400 euros, si tu as une taxe foncière à 500 euros, c’est bon. Par contre si tu as des loyers à 400-500 et que tu as une taxe foncière à 1000 euros, là il y a un problème. Là, c’est une taxe foncière qui est vraiment trop chère.

Après c’est comme tout, il ne faut pas buter. Peut-être que la taxe foncière est trop chère mais peut-être que, sur d’autres choses, tu vas peut-être te rattraper. Par exemple, les charges elles ne sont pas chères, ou tu vas l’avoir à un bon prix au niveau de l’appartement que quand tu vas calculer ta rentabilité, tu auras une bonne rentabilité, 10% brut, etc…

Donc il ne faut pas non plus rester focalisé sur ce que je viens de te dire, mais c’est vrai que moi, une taxe foncière chère, je me pose des questions. Pourquoi elle est chère comme ça ? Donc voilà, parce qu’il y a toujours une raison à tout.

Ça peut être également, sur ce que je viens de dire : la taxe foncière.

Il faut savoir que dans des villes, plus tu as des entreprises, des centres commerciaux. Et aujourd’hui je ne sais pas si on peut toujours parler de ce phénomène, mais les sociétés qui paient le maximum de taxe foncière, normalement pour les propriétaires, tu te retrouves avec une petite taxe foncière.

Une fois, en faisant mes recherches sur Leboncoin, j’avais un immeuble de rapport qui m’intéressait, c’était à Sochaux. La taxe foncière était hyper chère, je n’ai pas compris pourquoi elle était aussi chère. On va dire, taxe foncière (c’est équivalent)  équivaut à, à peu près, un mois de loyer.

Ensuite, si c’est une copropriété, forcément, il faut que tu demandes les charges, qu’est-ce qui est compris dans les charges, surtout pour le futur locataire, si tu fais une acquisition d’un appartement. Qui est-ce qui va payer là-dedans ? Est-ce que tu as le chauffage ? Parce que des fois, c’est vrai que tu as des charges… Donc, tu vas avoir des charges de, je ne sais pas, 150 euros par mois. Tu vas dire “oh, c’est cher !” Mais, si dans ces charges, c’est compris par exemple, le chauffage et l’eau chaude, j’ai envie de te dire que c’est normal. Il faut bien à un moment donné payer le chauffage. Moi, je demande en tout cas au vendeur : qu’est-ce qui est compris dans les charges ? Donc, il va me dire “il y a les communs, peut-être il y a le chauffage, il y a l’eau chaude, etc.” Et si tu peux également poser la question au niveau des charges, parce que tu as toujours aussi peut-être des fois une partie pour le propriétaire. Tu sais, des fois tu ne peux pas tout imputer à ton locataire. Il y a des charges que toi tu es peut-être obligé de payer. Par exemple : l’assurance de l’immeuble, ça je sais que c’est au propriétaire de payer. Tu ne peux pas l’imputer à ton locataire. Tu as des petits détails comme ça, des petites quote-part que tu ne peux pas imputer à ton locataire. Donc, renseigne-toi.

Ensuite, une troisième question que je pose également c’est la durée de détention par le vendeur. Je m’explique : je lui demande “ça fait combien de temps que vous avez ce bien?” La réponse qu’il va me donner, pour moi c’est vachement important. S’il dit par exemple, ça fait 10 ans qu’il a le bien, je me dis “c’est bien”. Parce que déjà il l’a gardé longtemps, c’est qu’il n’y a pas eu beaucoup de problèmes, que tout s’est bien passé dans cette copropriété, ou si c’est un immeuble de rapport par exemple, s’il me dit que ça fait un an, tu vois, je vais être obligé de gratter. Un an, mais pourquoi un an? Tu vois, je vais rebondir tout de suite. Et là il va peut-être me dire “ah, parce que, je ne sais pas, je me suis séparé, je vis un divorce”. Tu vois, le fait qu’il dise un divorce, c’est quelque chose qui va m’intéresser parce que je me dis “ah, c’est un divorce, donc ils ont besoin de s’en débarrasser rapidement”. Tu sais comment ça se passe les divorces. Tu vas tout brader parce que tu as envie de passer à autre chose. Donc, ce genre de détails c’est vachement important. S’il me dit par exemple également, ça fait 10 ans. Je me dis “il a remboursé 10 ans de crédit”. 10 ans de crédit, il a énormément de marge donc je vais pouvoir bien négocier au niveau du prix. C’est le genre de petits détails.

Quoi d’autres ? L’année de l’immeuble aussi. C’est bien de savoir de quand il date l’immeuble. Après, moi je pose la question mais ce n’est pas vraiment ce qui va me bloquer. Ça c’est vraiment de la curiosité. Je me dis “est-ce qu’il y a beaucoup de travaux ?” De toute façon, dans un immeuble, la base y sera toujours, une copropriété. Moi je n’achète pas dans le neuf, ce sera toujours dans l’ancien. Donc, je m’attends toujours à du vieux. Mais c’est vraiment par curiosité.

Quelque chose d’assez important, si c’est une copropriété… Moi je pose la question, s’il peut me fournir les trois dernières AG. Il faut savoir que si c’est une copropriété, tu as des assemblées. Tout est décidé pendant cette assemblée. Il y en a une par an. Là, tu es au courant s’il y a des travaux, tu as un état de la copropriété. Si tous les propriétaires paient correctement les charges, tu es au courant des appels de fonds, etc. Généralement, il faut demander les trois derniers et là, tu as vraiment tout l’historique de ce qui s’est passé pendant les trois dernières années dans la copropriété. Ça, c’est vachement important. Les diagnostics, je lui pose la question, s’il a déjà fait les diagnostics. De toute façon, s’il est vendeur donc il aura des diagnostics à faire le plomb, l’amiante, etc.

Quelque chose que je demande des fois… Là, par exemple, pour l’immeuble de rapport, j’avais demandé à l’agence, parce que je suis passé par une agence, il y avait un intermédiaire, c’était l’agence, j’ai demandé les relevés bancaires des vendeurs pour voir les rentrées de loyer des locataires. Parce qu’un bail, tout le monde peut faire un bail. Moi, je te fais un bail, tu télécharges sur internet, tu signes, tu dis “voilà, j’ai des locataires”. Mais est-ce que ce sont des locataires qui paient bien le loyer ? Donc, j’ai besoin du nom et de regarder si ça correspond. Ça, c’est quelque chose d’important parce que peut-être que lui il va me vendre un immeuble de rapport avec des locataires en place qui ne paient pas le loyer. C’est peut-être pour ça qu’il vend cet immeuble. Le fait de voir les rentrées d’argent sur ses relevés de compte, moi, déjà, ça me rassure. Après maintenant, je ne veux pas les détails de ses relevés de compte bancaire. Il cache ce qu’il y a à cacher, mais il me laisse juste apparaitre les loyers. Donc au début, quand j’ai demandé à l’agence, ils ont dit “ah, je ne sais pas s’ils vont vouloir…” et j’ai dit “ah, mais moi, c’est clair que pour acheter cet immeuble, si je ne vois pas les loyers, je n’achète pas”. J’ai besoin d’être sûr que les locataires qui sont en place paient le loyer correctement. Je ne demande pas trois ans, mais au moins sur un an, la dernière année. Donc, là je vais demander pour 2016 et j’ai eu cette information.

Quoi d’autres ? Je demande à voir le bail du locataire. Ça va me permettre de savoir quand est-ce qu’il est rentré et la fin du contrat, donc, la fin de son bail. Parce que des fois, tu peux aussi avoir un vendeur qui vient de mettre il y a un mois ou deux mois, le locataire en place. Du coup, tu n’as pas un historique du locataire qui est en place, est-ce qu’il paie correctement ses loyers, etc., pourquoi il vient de rentrer alors que tu sais que tu vas vendre un bien. Tu viens de mettre il y a deux mois, un locataire. Ce sont des questions que je pose et ça me permet d’avoir un petit peu comment le vendeur il réagit, et voir s’il est en train de me mentir ou de me raconter des histoires.

Autre chose, ça c’est important de le faire. Ce n’est pas systématique parce que des fois on a l’opportunité, des fois tu ne l’as pas, c’est que moi j’aime bien quand il y a vraiment le bien, ce bien il m’intéresse… si c’est dans une copropriété, moi ce que j’ai déjà fait, c’est revenir, genre quelques heures après. Par exemple, si je suis avec une agence, et que j’ai fait une contre-visite. Donc, je suis venu une deuxième fois. Mo,  je fais toujours une contre-visite parce que dans le secteur où je suis, il y a le temps de faire une contre-visite. Des fois, sur Paris, il y a tellement de demandes que tu ne peux pas te permettre de dire “laissez-moi réfléchir, je vais refaire une contre-visite”. Tu vas rappeler, on va te dire “non, c’est bon”. Si c’est une bonne affaire, c’est déjà parti. Alors dans le secteur où je suis, si c’est une bonne affaire, tu as encore le temps de faire une contre-visite. En tout cas, tu as le temps, tu n’as pas la pression. Après, il faut savoir que dans les immeubles de rapport, tu n’as pas énormément d’investisseurs immobilier… C’est pour ça que j’aime bien me placer dans les immeubles de rapport parce que, pour moi c’est un avantage également, c’est que tu as le temps de négocier. Tu peux revenir une fois, tu peux revenir deux fois, tu peux revenir une troisième fois, ce n’est pas comme le petit studio où on va te dire “je fais une visite” ou le mec de l’agence tu vas lui poser la question “il y a d’autres gens qui visitent?” Il va te dire “oui, demain j’ai une autre visite” ou “dans trois jours, j’ai une visite”. L’immeuble de rapport, même s’il y a de la visite, tu es sur le coup, vous êtes peut-être deux, trois, mais pas plus parce qu’il n’y a pas énormément d’investisseurs qui sont sur les immeubles.

Tu as des investisseurs. Les investisseurs sont sur les immeubles de rapport. Mais en fait, tu n’as que des investisseurs, alors que dans un studio tu vas avoir les investisseurs, tu vas avoir la personne qui en a besoin, qui veut acheter pour sa résidence principale ou secondaire. Donc, il y a beaucoup plus de personnes. Alors qu’un immeuble de rapport, tu ne retrouves que des investisseurs. C’est pour ça que j’aime bien me placer. Du coup, tu as le temps de faire des contre-visites et de revenir et de pouvoir négocier tranquillement, sans avoir la pression.

Du coup, quand c’est comme ça, j’aime bien revenir dans l’immeuble et taper à une porte et demander à un locataire “j’ai fait la visite de l’immeuble, vous, ça va ? Tout se passe bien ? Il n’y a pas trop de bruit ? etc.” Et le locataire, c’est avec plaisir qu’il donne des informations. Je ne sais pas si je t’avais parlé déjà dans d’autres vidéos que quand je cherchais mon immeuble de rapport, j’étais tombé sur un immeuble de rapport avec trois biens. Au rez-de-chaussée, tu avais un local commercial avec un studio, et au premier étage, tu avais un F4/F5. Donc, du coup, je me suis permis de revenir dans la boutique, dans le local commercial donc, c’était une petite boutique. La dame, très gentille, je lui ai demandé justement des informations concernant l’immeuble. C’est elle qui m’a dit comme quoi il va bientôt y avoir des travaux dans la rue. Elle m’a donné cette information, et c’est à ce moment-là que si tu reprends un petit peu la vidéo où je parle du service d’urbanisme, où j’ai contacté le service d’urbanisme et qu’ils m’ont confirmé qu’il allait y avoir des travaux dans la rue, qu’ils faisaient justement le … etc. c’est pour ça que je m’étais retiré de cette opération parce que le vendeur ne m’avait pas donné cette information. Donc voilà, tu vois,  le fait de revenir et de demander aux locataires ou aux gens qui sont sur place, ça te permet d’avoir des informations que le vendeur ne te dira jamais. Un locataire qui est sur place, il te dit s’il y a du bruit comme pas possible dans cet immeuble, il va te le dire, il te dira “ici, dans cet immeuble, c’est de la merde, il y a du bruit, il y a ceci, il y a cela”. C’est avec plaisir qu’il va te donner les informations. En gros, c’est à peu près moi, les questions que je pose systématiquement. Après, il y en d’autres qui me reviennent mais ça dépend du feeling avec le vendeur.

Écoute, j’espère que cette vidéo t’a plu et je te dis à la prochaine ! Ciao !

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