Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

 

 

Un de mes abonnés sur facebook m’a demandé de parler du démembrement de propriété. Je vais donc t’expliquer ce qu’est le démembrement de propriété dans cet article.

Définition du démembrement de propriété selon le livre « Créez et gérez votre SCI » de Christian Micheaud.

Personnellement, je n’ai jamais fait de démembrement de propriété. Mais pour l’expliquer, il faut d’abord tenir compte de la définition de l’usufruit et de la nue-propriété. Les définitions sont tirées du livre « Créez et gérez votre SCI » de Christian Micheaud.

L’usufruitier reçoit l’usus et le fructus.

L’usus vient du latin. Il signifie jouir du bien par l’usage, par la perception des revenus ou des fruits qui est le fructus. Si l’usufruit porte sur un logement, l’usufruitier peut lui-même l’occuper gratuitement ou le mettre en location pour percevoir les loyers. Par contre, l’usufruitier a l’obligation d’entretenir le bien et de supporter toutes les réparations courantes, y compris le ravalement et les charges. Les gros travaux restent à la charge du propriétaire. Il peut également le redonner en location mais seulement pour une durée de 9 ans.

Le nu-propriétaire lui, reçoit l’abusus qui signifie : disposer de l’usufruit en le vendant ou en modifiant la substance.

Le nu-propriétaire possède le logement. Il possède les murs. Il a la charge des grosses réparations qui sont utiles à la conservation du bien. Tout ce qui concerne la toiture, les murs porteurs, les fondations etc…

Si je suis propriétaire d’un bien, je vais te donner l’usufruit. Donc toi, l’usufruitier tu pourras vivre dans mon logement. Tu pourras le mettre en location et les loyers te reviendront de droit. C’est ce qu’on appelle un démembrement de propriété.

Démembrement temporaire et viager

Tu peux imposer une durée à un démembrement de propriété. C’est ce qu’on appelle : démembrement temporaire. Tu peux délimiter le démembrement sur 5, 7 ou 10 ans. Tu peux même l’étendre pour toute la durée de vie de l’usufruitier. Et dans ce cas, on parle de démembrement viager.

Lorsque le démembrement arrive à son terme, le nu-propriétaire retrouvera la pleine propriété de son bien, sans taxation sur la plus-value.

Si je suis nu-propriétaire et toi usufruitier et qu’on établit un contrat de démembrement de 10 ans, au terme du contrat, je récupère mon bien et les loyers qu’il procure.

Les valeurs respectives d’un démembrement temporaire ?

Considérons que l’on possède 250 000 € de part de SCI, en pleine propriété. Pour un usufruit temporaire de 10 ans maximum, cela va valoir 23% de cette somme. Soit, 57 000 €.

La nue-propriété vaut le reste, soit 192 500 €.

Le démembrement immobilier est une très bonne technique d’optimisation patrimoniale. Elle est ouverte à toutes les personnes physiques et morales, à tous les particuliers ainsi qu’à tous les types de profession commerciale, industrielle, artisanale et libérale.

Demander conseils auprès d’un notaire ou d’un avocat fiscaliste

Si tu souhaites faire du démembrement, il est préférable de consulter un notaire ou un avocat fiscaliste. Ils pourront te donner les meilleurs conseils en fonction de ta situation. Parce qu’à ce niveau-là, si tu ne te contente que des recherches sur internet, tu risquerais de t’embrouiller.

SCI (Société Civile Immobilière) et démembrement

Il est possible d’appliquer le démembrement avec deux SCI.

Si tu souhaites acheter un immeuble de rapport, tu peux le mettre dans une SCI à l’IR (Société Civile Immobilière à l’impôt sur les Revenus). Dans ce cas-ci, la SCI à l’IR aura la nue-propriété. Donc tu peux transmettre tout ce qui concerne le loyer à un usufruitier qui sera une SCI à l’IS (Société Civile Immobilière à l’Impôt sur les Sociétés).

Je t’invite donc à faire des recherches. Personnellement, je pense que je me rapprocherai plutôt d’un notaire pour ce genre de montage. Si j’obtiens un peu plus d’informations concernant le sujet, je t’expliquerai le tout dans une autre vidéo.

N’oublie pas de t’inscrire pour la formation d’1 heure gratuite que je suis entrain de préparer. Il s’agit d’une formation à travers laquelle je t’explique en détail comment s’est passé mon investissement concernant mon immeuble de rapport de 6 appartements.

Voici le lien pour t’y inscrire : http://bit.ly/2oFjPC1

Je te dis à la prochaine ! Ciao !