Pourquoi acheter en acte en mains ?

 

Dans cette vidéo j’avais envie de te parler d’un email que j’ai reçu sur facebook. Je me suis dit que ce serait intéressant de le partager.

 

Le mail est le suivant :

« Pour mon premier investissement, je pense le présenter à ma banque comme résidence principale car je pense que ça sera plus facile d’obtenir un financement au début. Qu’en penses-tu ? (…) »

 

La personne m’a posé la question parce que je pense qu’elle est entrain de remettre de l’ordre dans ses comptes. J’ai fait une vidéo dans laquelle j’explique que, des fois quand tu emmènes un projet en tant que résidence principale, ça passe beaucoup mieux pour l’obtention du prêt qu’un investissement locatif. Parce que la banque est plus à même à te prêter pour ta résidence principale, étant donné qu’elle sait que tu vas y vivre. Alors que si tu viens avec un projet d’investissement locatif, comme le nom l’indique, il s’agit d’un investissement. Et investissement dit risque. Alors que si elle sait que tu as un CDI, qui est un emploie et qui équivaut une « sécurité » pour la banque, elle sait que tous les mois tu as une rentrée d’argent et que tu vas pouvoir payer ton crédit. C’est pourquoi ça passera beaucoup mieux si tu présentes un projet en tant que résidence principale. Elle est même prête à te financer à hauteur de 110%. Le cas d’un investissement est beaucoup plus délicat. Les critères sont modifiés et c’est une autre étude qui se fait. Donc si tu as un profil compliqué, tu peux le passer en résidence principale.

 

« (…) Mais je me demande si j’ai le droit de procéder ainsi car je m’intéresse à des biens déjà loués. Donc si j’en choisi un, je n’y vivrais même pas une heure. Je me demande si j’ai la possibilité de cacher au banquier le fait que ce ne soit pas ma résidence principale du fait qu’elle est louée. (…) »

 

Ce que la personne veut me dire dans son mail c’est qu’elle voudrait faire passer en résidence principale tout en sachant qu’elle a déjà un locataire dans le bien. Donc ; est-ce que le banquier sera au courant qu’il y a un locataire qui est déjà en place et qu’il y a une rentrée de loyer ? Le banquier ne peut pas être au courant de ce que tu ne lui informes pas. Il ne peut pas savoir qu’il y a un locataire qui vit dans le bien si tu ne lui présentes pas le bail et si tu ne lui présentes pas également les rentrées de loyer. Les rentrées de loyer ne se font pas sur ton compte. Ils se feront toujours sur le compte du propriétaire. Donc c’est un élément que tu peux « omettre » de lui dire. Alors non, il ne s’en rendra pas compte.

 

« (…) Peut-être avant le financement, il y a un document du notaire par exemple qui décrit les conditions de l’achat. (…) »

 

Non, le notaire décrit juste les murs. Il n’est pas au courant qu’il y a un locataire. Il va noter le nombre de mètres carrés, la loi Carrez, il a besoin des documents, les diagnostics, etc…

 

« (…) Donc si je fait un achat clé en mains, donc frais de notaire inclus dans le prix du bien, le banquier va t-il le savoir car j’aimerai aussi faire croire que je finance personnellement les frais de notaire. (…) »

 

En fait, il s’agit dans le cas de cette personne, d’un achat clé en main. C’est quoi ?

C’est le fait que ce soit le vendeur qui paie les frais de notaire. L’astuce, c’est que si tu ne veux pas financer les frais de notaire, c’est de faire une vente acte en main. Comment ça va se passer ?

Par exemple : tu veux acheter un appartement qui fait 100 000€. Tu as 10 000€ de frais de notaire, donc au total ça te fait 110 000€. Tu vas dire au notaire ou à l’agence que tu as un financement sur 110 000€. Comme ça, ce qui va se passer c’est que, quand tu iras voir le banquier, tu lui diras que tu souhaites recevoir un financement de 110 000€. Le banquier ne sait pas que dans les 110 000€, il y a 10 000€ qui sont réservés pour le notaire. Tu diras ensuite au banquier que tu paies toi-même les frais de notaire. Pour ça, tu dois tout de même avoir 10 000€ sur une assurance vie ou sur un compte, que tu peux lui montrer en lui disant que tu as économisé et que tu as de l’argent. Si tu n’as pas cet argent, tu peux dire que c’est « mamie » qui te finance cet argent. Le banquier va te financer à 110 000€. Saches que ces 110 000€ ne passeront jamais sur ton compte. Le notaire va demander un appel de fond. Il va demander les 110 000€ au banquier. Et le banquier transfèrera ces 110 000€ au notaire. Une fois que le notaire reçoit les 110 000€, il va garder ses 10 000€ et il va donner un chèque de 100 000€ au vendeur (l’ex-vendeur maintenant).

 

Donc si tu veux faire un acte en mains, tu vas demander le prix d’achat qui est 100 000€, frais de notaire 10 000€, on va faire un compromis de vente sur 110 000€. Pour les 110 000€, tu iras voir ton banquier en lui demandant que tu souhaites qu’il te finance à hauteur de ce prix là. Il va accepter, tout en sachant que tu peux lui dire que tu financeras les frais de notaire. Le notaire va faire une demande d’appel de fond auprès du banquier. Le banquier va lui virer les 110 000€ et une fois que le notaire les reçoit, il se gardera ses frais, les 10 000€ et donnera le chèque de 100 000€ au vendeur. Donc tu peux faire de cette façon.

 

Ce fut un plaisir de répondre à ton mail, donc je fais partager à tout le monde. Si tu as des difficultés pour obtenir le prêt, je te conseille un livre que je suis entrain de lire en ce moment, c’est le livre de Goulwen Tristan. Pour les personnes qui ont un dossier compliqué, si tu as un prêt automobile par exemple, ce livre te donnera des astuces pour masquer des crédits, etc… Je t’invite à le lire. Si tu as envie de te lancer et ne pas attendre de finir de rembourser ton prêt tu as des astuces dans le livre. Achètes-le, il est très bien.

 

J’espère que la vidéo t’aura servi, n’hésite pas à t’abonner.

 

À la prochaine !