Où investir en immobilier locatif quand on habite Paris ?

 

 

Aujourd’hui, je vais répondre à un message de Mica que j’ai reçu sur facebook. Merci pour ton message Mica !

Je récapitule le message :

« Salut Anicet, je suis avec attention tes vidéos, car j’ai dans l’objectif, pour commencer d’acheter 10 biens et d’atteindre la liberté financière en 5 ans si je peux. J’ai commencé mes recherches il y a deux semaines sur la région parisienne. J’avoue que c’est super dure de trouver de bonnes affaires ou en tout cas rentables tout de suite pour dégager du cash flow».

« Si je peux », tu l’enlèves car tu vas foncer tu vas réellement le faire. Tu as fais des recherches, bravo ! C’est une bonne chose. Du « cash flow », j’imagine que c’est du gros cash flow que tu recherches. Quels sont mes conseils ? Je t’en ai donné quelques uns, on en a discuté sur facebook mais je tiens à faire profiter tout le monde car on m’a plusieurs fois posé cette question.

Où investir dans l’immobilier locatif quand on habite Paris ?

En effet sur Paris, c’est compliqué. Si tu veux trouver des bonnes opérations, limite, il ne faut pas travailler. Il faut faire des visites à plein temps parce que c’est le premier qui sera sur place qui fera une offre et qui aura le bien. Si tu travailles, tu ne peux être en permanence sur Leboncoin. Si tu vois une bonne affaire tu vas prendre un rendez-vous, mais ce sera déjà trop tard. Si il y a 10 personnes derrières ça sera compliqué. Les agences ont leur réseau d’investisseurs donc les bonnes affaires ne seront plus sur Leboncoin car elles vont passer des appels directement. Les prix sont hauts sur Paris donc pour trouver de bonnes affaires il faut sortir des sentiers battus ; du Airbnb, de la collocation, les ventes aux enchères. Si tu veux faire du classique ; location nue, mettre un locataire, tu vas devoir injecter de l’argent de ta poche. Ou avoir ne grosse trésorerie et mettre 70 000 € dans le bien, ça réduit et tu pourras profiter de ton cash flow. Il y a également la plus value qui est intéressante sur Paris parce que comme ça augmente bien, tu dégages de la plus value. Mais pour quelqu’un comme moi qui veut une trésorerie tout de suite, toucher du gros cash flow, tu dois sortir de Paris.

Paris et sa région pour moi c’est terminé. En 2007, 2008, pour des petits portes monnaies c’était intéressant mais aujourd’hui, pour moi, c’est plutôt pour les gros portes monnaies. Mais si tu veux un rendement au dessus de 10%, il faut sortir de Paris.

Si j’habitais en région parisienne, je me consacrerai à la très grande couronne. C’est-à-dire que j’irai jusqu’à Chartres, Dreux, Évreux, Beauvais, Compiègne, Soissons, Saint-Quentin, Reins, Troie, Sens, Orléans. Moi ce sont ces secteurs là. Même si tu peux aller plus loin vers Le Mans, Auxerre qui est à 2h de Paris en voiture. Il faut viser plus loin. Il n’y a que dans ces secteurs là que tu peux toucher des immeubles de rapports, des appartements à petit prix que tu pourras mettre en meublées. Tu peux faire de l’achat-revente. Sur Leboncoin j’ai vu que dans ces secteurs tu peux encore trouver des appartements en travaux. Que tu peux tout refaire et ensuite revendre ; donc de l’achat revente. Tu peux faire de la collocation, du Airbnb avec des gros rendements, mais il faut sortir de Paris.

C’est le conseil que je peux apporter. Si vous voulez vous lancer en 2017, il ne faut pas perdre ton temps à chercher sur Paris, surtout si t’es salarié. Parce que les bonnes affaires vont partir tout de suite. Une fois les offres publiées sur Leboncoin, l’agence recevra une trentaine de coup de téléphone dans l’heure qui suit. Tu vas prendre un rendez-vous pour visiter vers 18h, donc après le travail, ce sera trop tard. Moi je préfère être sur des biens où personnes ne va me mettre la pression. C’est-à-dire que je peux venir visiter, que je peux revenir faire une contre visite, faire les choses tranquillement. Sur Paris tu n’as pas le temps ; c’est tout de suite ou jamais.

Pourtant, si tu es débutant comme moi, tu as besoin de prendre du recul. Si tu supportes une pression, ce n’est pas une bonne chose parce que tu risques de partir sur un investissement qui va te coûter cher. Et le but n’est pas de regretter mais de faire de bonnes opérations qui dégagent du gros cash flow.

Je t’invite donc à regarder dans ces secteurs-là. Pas tout, tu peux en choisir un ou deux. Ce n’est pas la peine de faire tout le tour. Si tu es situé à 1h30 de Sense, consacres-toi à Sense. Fais des visites sur sens et dans ses alentours. Pour bien connaître Sense, laisses toi 6 mois de visites. Tu peux y aller une fois par mois à deux fois si tu a le temps. Plus tu fais de visites, plus tu connaîtras le secteur. Passes le week-end là bas, fais le tour, regardes comment c’est, regardes sur internet le nombre d’habitants etc… Tu as besoin d’étudier ce secteur et de le connaître par cœur. Une fois que tu connais bien les bons quartiers etc… Tu te lances. Moi c’est le conseil que je peux t’apporter.

Donc si tu as d’autres questions, n’hésite pas à les mettre en commentaires. Je te dis : « Bon investissement pour 2017 ! » Ciao !