Les questions que je pose à l’agence concernant un immeuble de rapport

 

 

Salut ! C’est Anicet ! J’espère que tu vas bien? Je voulais te faire une petite vidéo qui est assez spéciale : Mes questions concernant un immeuble de rapport

J’ai repéré une annonce qui rentre dans mes critères de sélection pour un immeuble de rapport de quatre appartements. Il y a trois studios et un T1bis qui sont rénovés. Je ne sais pas si c’est les quatre qui sont rénovés, mais dans l’annonce c’est stipulée et je le comprend comme ça. Quoi d’autres ? Les loyers il y en a pour environ 1300 € de loyer. Par contre le prix de l’immeuble est affiché à 135 000 €, il est cher.

Ce sont des petites surfaces, ça m’intéresse. Il est bien situé, en plein centre ville, et dans mon secteur d’investissement. Forcément, il va falloir négocier parce que 135 000 € ça fait cher.

Ce que je vais faire, dans cette vidéo c’est qu’on va appeler l’agence, et je vais prendre le maximum d’informations. Comme ça, cela te permets de voir un petit peu comment ça se passe; les questions que je pose. Et si c’est intéressant, on va essayer d’obtenir un rendez-vous. Comme ça on ira ensemble. Je filmerai, comme ça tu verras. Je vais voir si on peut faire un truc en caméra cachée. Ou je ne prendrai que des photos, on va voir un petit peu. Peut-être les photos, ça va être difficile parce que, comme ils sont actuellement loués les quatre appartements, donc moi, je me sens un petit peu mal à l’aise de prendre des photos d’appartements. Quand c’est vide, il n’y a pas de souci, mais là, quand il y a des locataires sur place c’est assez compliqué. Mais je vais voir un petit peu comment je vais m’organiser. Ce qu’on fait c’est qu’on va appeler. Là l’agence, elle ouvre à 14h. Donc dans cinq minutes, il est 13h56. Je vais faire un montage. Donc là je vais couper la vidéo et dès que je serai en ligne avec eux, je mettrai la caméra en route. Comme ça, entre guillemets, tu seras un petit peu en live. Comme ça t’écouteras un petit peu moi, ce que je dis quand j’appelle une agence. Donc là c’est le premier contact. J’ai repéré l’annonce sur Leboncoin et maintenant on va passer à l’action et on va appeler. Je te dis à tout de suite ! Ciao !

 

– Anicet : Oui bonjour, je suis Monsieur Honvo, je me permets de vous rappeler. Vous avez essayé de me joindre concernant l’immeuble qui est situé à Montbéliard.

– Agence : C’est moi même que vous avez eu au téléphone ?

– Anicet : Oui.

– Agence : C’était quand alors par contre ? Il faut juste me resituer parce que j’avais appelé plusieurs personnes.

– Anicet : D’accord, en fait, vous ne m’avez pas eu directement je crois, vous m’avez laissé un message.

– Agence : Oui, c’était quand ?

– Anicet : Mardi je crois.

– Agence : Alors, attendez parce que je vous avais mis de côté. J’avais trois immeubles.

– Anicet : C’est un immeuble avec quatre appartements. Trois studios et un T1.

– Agence : Ça y est. C’est bon, je n’ai pas retrouvé mais je m’en souviens. Je regarde, j’ai ces notes dans mes papiers.

– Anicet : Non il n’y a pas de souci.

– Agence : Attendez, si vous me permettez juste un instant, j’aimerai bien savoir sur quoi ?

– Anicet : Je vous ai envoyé un e-mail et il y avait pas mal de questions et apparemment vous avez préféré de me rappeler.

– Agence : Oui ! Oui oui, voilà ok ! Ça marche merci de me resituer. Alors, je vous demande juste un petit instant.

– Anicet : Oui.

– Agence : Alors, je vais reprendre votre e-mail, que j’avais mis de côté. Je vais regarder sous quoi je l’ai gardé… Voilà, vous me parliez de taxe foncière, les compteurs électriques, chauffeur d’air et de tout ça ?

– Anicet : Oui, exactement oui. C’est ça.

– Agence: Alors, je vais essayer de reprendre un par un au niveau de vos questions, vous me demandiez donc au niveau de la taxe foncière. Donc la taxe foncière elle était de 800 et quelques, 822 je crois.

– Anicet : 822 ? Ok.

– Agence : Au niveau des compteurs électriques individuels, il est prévu et ça va être donc fait par le vendeur actuellement, ça va être tout regroupés. C’est-à-dire qu’il y aura des sous-compteurs. Chacun aura son compteur électrique.

– Anicet : D’accord. Ok. Donc actuellement c’est des sous compteur.

– Agence : En tout cas, c’est prévu que ça soit fait. Si demain il y a quelqu’un qui l’achète, ça sera à la charge du vendeur ça sera fait. Il a prévu de le faire.

– Anicet : D’accord. Mais ça sera des sous-compteurs. C’est bien ça ?

– Agence : Oui, tout à fait.

– Anicet : Ok. Donc du coup, là actuellement les appartements, c’est des studios meublés ?

– Agence : Alors, on a trois studios. On a un T1, on va dire un bi-duplex, parce qu’il est quand même plus grand. De même on a deux petits studios. Deux studios d’une trentaine de mètre carré. Un troisième studio qui est assez grand et un quatrième qui est donc un T1 en duplex qui est beaucoup plus grand avec une terrasse. Les studios sont plus ou moins meublés. Notamment au niveau des petits studios. D’accord ? Après effectivement, par rapport au revenu foncier, vous pouvez déclarer à moitié. Mais c’est vrai, qu’il serait plus intéressant de les meubler.

– Anicet : D’accord. Non parce qu’en fait si je vous pose la question c’est par rapport au compteur électrique. Parce que là actuellement, comment le propriétaire là il fait pour facturer l’électricité ?

– Agence : Lui, si vous voulez, chaque locataire à 20 € de charges, en fait chaque locataire… attendez je vais me remettre sur les loyers. Ils paient des loyers mensuels de 300 €. D’accord ? Donc 300 €, 300, 288, 388 pour le plus grand. Et à côté de ça, vu qu’ils ont 20 € de charges y compris l’électricité qui est commun uniquement. Après, il y a une répartition que lui, il fait directement avec ses locataires.

– Anicet : Ok. Parce que là donc si je comprends bien, les baux actuellement, c’est des baux à la location nue ? Et normalement les locataires ils sont sensés avoir leur propre compteur électrique.

– Agence : Non ils sont meublés pour le moment, mais après, effectivement, vous vous avez la possibilité de les louer meublés ou pas. Parce que là il y en a un où il y a quelqu’un dedans. Il y en a trois pardon, qui sont pour l’instant occupés. Mais il y en a un, qui va être libéré là dans les cinq jours qui suivent. Il y en a un également, qui est vide puisqu’il est entrain d’être rafraîchi et d’être rénové complètement. Et donc comme je disais, vous aurez la possibilité de louer nu ensuite ou meublé, c’est comme vous le voulez.

– Anicet : Ok. Mais même s’il met des sous-compteurs, on est obligé de rester en meublé parce que si c’est du nu, le locataire il doit avoir lui son propre compteur électrique. Par contre maintenant, si c’est en meublé, le propriétaire il peut les imputer dans les charges. Donc là, même avec des sous-compteurs, on ne peut pas faire du nu. Il faut vraiment qu’il ait son compteur individuel.

– Agence : Oui. C’est pour ça qu’il est parti lui, sur du meublé.

– Anicet : Ok. Mais même s’il met des sous-compteurs, ça ne changera pas le problème.

– Agence : Ça ne changera pas le problème. Après, il y a au niveau du chauffage aussi. Au niveau du chauffage ; gaz ou radiateur électrique ? On est sur du gaz. Et là pour le coup, la chaudière est commune. Elle est, de mémoire, de 2005. 2005 ou 2006 exactement elle est dans une cave, vous m’aviez posé la question si il y avait des caves ? Il y a une cave. La chaudière est dans la cave et elle dessert tous les appartements.

– Anicet : D’accord. Ok. Donc, chaudière à gaz. Je le note. Donc par contre pas de caves.

– Agence : Pas de caves pour les appartements. Si demain vous achetez les appartements, vous avez également la cave qu’il y a avec. C’est une cave commune. Vous pouvez la condamner et la garder pour vous pour l’accessibilité ou alors, la mettre commune à chaque appartement. Ou alors la mettre commune à chaque appartement si il y a un problème au niveau de la chaudière, si quelqu’un veut y aller pour y déposer des vélos ou des chose comme ça. Après je crois, que vous me posiez notamment la question ; attendez je reprends : « Y a-t-il une copropriété de créer entre la répartition des lots ? » Oui, sachant que pareil, ça doit être à 600 – 600 millièmes. Le vendeur actuel doit bénéficier 600 millièmes de la copropriété. Il a les trois-quarts. Il y a juste une personne avec lui. Mais il y a une copropriété qui a été faite avec une répartition des lots. Il y a un règlement de copropriété avec un état descriptif complet.

– Anicet : D’accord. L’immeuble, c’est quoi au niveau de la copropriété qui est partagé ?

– Agence : Les appartements. C’est-à-dire que la personne qui vend les appartements. Il y a par exemple, au deuxième étage où il y a deux appartements, qui représentent, attendez je me remets sur les lots. Au deuxième étage donc dans un seul et même lot, il y a deux appartements, le numéro 7. Au troisième étage vous avez deux appartements, le fameux T1 mis en duplex et l’autre studio, un peu plus grand. Là c’est deux lots. C’est un lot 9 et un lot 8. Et au rez de chaussée vous avez la cave, qui constitue le lot 4. Et après, vous avez également le lot de propriétaire, qui a également son lot d’appartement. Il a un appartement. Ça reste une petite copro’, là je vous ai donné trois-quarts des appartements, il y en a un en plus, c’est celui du propriétaire restant.

– Anicet : D’accord. Ok, donc lui, il garde un appartement.

– Agence : Oui. Tout à fait. Je pourrais vous le faire passer, le descriptif complet. C’est plus simple. Et puis après effectivement, vous pouvez me poser des questions légitimes par rapport à la toiture de l’immeuble et l’historique des derniers travaux de l’immeuble. Alors, il faut savoir aussi que c’est une copro’ à deux. Je ne vois pas de dessins, il n’y a pas eu d’assemblée générale depuis 2004. Ils ne vont pas se battre entre les assemblées générales pour se parler. Il n’y a rien de prévu. La façade elle est, vous l’avez vu je crois, sur les photos elle est correcte mais ça reste un bâtiment ancien. La toiture il n’y a pas de souci. Il y a un an quand même elle a été vérifiée. Parce qu’il y en a eu qui a été changée je crois, il y a la résine qui a été faite notamment au niveau de la terrasse. Donc, il a fait venir également un charpentier qui est monté, qui avait contrôlé. Donc la charpente, elle est bonne. Et quand il y avait la grêle en 2009, pareil, il y avait eu les tuiles qui ont été changées. Toiture ok à ce niveau là vérifiée il y a un an par un charpentier. Si vraiment on peut aller rechercher le charpentier pour voir et pour qu’il fasse une attestation mais voilà sachez que pour le moment ça reste du verbal.

– Anicet : D’accord, très bien. Donc là pour reprendre un petit peu le tout c’est ; les appartements sont tous rénovés. Donc là, c’est en cours mais ils seront tous rénovés.

– Agence : Alors, si je récapitule par rapport aux rénovations, vous avez, un appartement qui est en excellent état ; l’un des appartements que vous aviez vu en photo, où il y a le locataire dedans. Il n’a pas prévu de partir pour le moment. Vous avez un appartement, donc ça, avec celui là c’est, on va dire, c’est le grand studio. D’accord ? Vous avez un autre appartement plus petit, un petit studio où il y a un locataire dedans. Pareil, il n’a pas prévu de partir. Il n’est pas rénové mais il est en bon état. Vous avez un troisième appartement qui est complètement vide, qui est entrain d’être rénové, qui est la pièce à vie est faite. La kitchenette est faite également, il ne reste que la salle de bain et le couloir. Ceux là ils seront rénovés complètement et refaits à neuf. Et vous avez le quatrième, donc le T1 duplex, celui-ci, la personne va partir de là dans les cinq à dix jours. Le propriétaire, pareil, a prévu de ne pas le relouer immédiatement, mais a prévu au contraire, de le refaire à blanc. La personne fumait à l’intérieur, c’était propre si vous voulez mais ça mérite vraiment un coup de rafraîchissement complet. Donc là, il a prévu de le faire, donc il sera également rafraîchi et innové.

– Anicet : D’accord, donc il sera nu.

– Agence : Donc il sera vide mais en bon état. Vous en aurez deux où vous aurez des locataires dedans. Dont un, peut-être le petit studio, faudra le revoir un petit coup après. Le grand, non. Vous avez vu les photos, il est en très bon état. L’appartement qui est vide. Le petit studio qui est vide, complètement, il sera refait à neuf donc il là sera vide mais il n’y aura rien à y faire. Et le grand studio, il sera vide mais il sera rénové.

– Anicet : D’accord. Ok, j’ai compris.

– Agence : C’est bon ? Comme ça par téléphone c’est plus simple.

– Anicet : Oui, exactement !

– Agence : À mon avis, même si j’aurais répondu à chaque question, on aurait échangé, 5, 6 mails avant d’arriver au bout.

– Anciet : Exactement ! Non mais c’est mieux vous avez tout à fait raison. Ok. Et au niveau des baux alors, les plus anciens ils datent de quand ?

– Agence : Alors, je n’ai pas les baux sous les yeux par contre. Je pourrai les récupérer sans problèmes pour pouvoir vous donner les détails. Mais je ne vais pas vous dire de bêtises, mais il y en a qui sont là depuis plus d’un an, ça c’est sûr mais je regarderai et je vous tiendrai informé par rapport à ça. En tout cas, ce qui est sûr et certain c’est que vous avez trois locataires actuels. Sur les trois, il y en a deux qui n’ont pas donné leur préavis pour le moment et qui n’envisagent pas de partir non plus. Donc, par rapport à ça pour le moment ça ne bouge pas.

– Anicet : Dans l’annonce, les loyers ils sont hors charges ?

– Agence : Attendez, qu’est ce que j’ai dis dans l’annonce ? Juste un instant, je vais aller chercher le dossier parce que j’ai tout les détails dans un dossier, mais il n’est pas à côté de moi. Je reviens tout de suite.

Alors, je vous ai dis des bêtises sur les charges en plus, donc c’est bien que j’ai pu retrouver ce document. Alors, on est bien sur des loyers, comme vous avez dû le voir, on est sur du 300, 300, 290, 388 de loyers.

– Anicet : Alors moi, sur l’annonce, c’est le montant total. Donc, je crois qu’il y en a 1200.

– Agence : Attendez, donc si je vous fais le total ça vous donne bien 1268 ?

– Anciet : Exactement, oui.

– Agence : 300 x 2 ça fait 600 + 388 + 290 = 1278. Oui, il y a même 10 € de plus. Donc c’est bien le loyer hors-charges.

– Anicet : Donc c’est 1278 ?

– Agence : Oui, 1278 de loyer hors-charges.

– Anicet : D’accord, c’est bon c’est noté.

– Agence : C’est bon juste, non. C’est bien 1268. Je sais pourquoi j’ai compté 1278, c’est les charges que lui, paie par mois de l’électricité des communs. Par contre, par rapport aux charges, notamment, ce qu’on a évoqué par rapport à l’électricité des appartements, vu que c’est un compteur, pour le moment, commun, comme il n’y a pas de sous-compteurs, lui il provisionne chaque mois, pour les appartements, mis à part le tout grand T1 duplex, il provisionne 60 € par appartement plus 70, pour le grand.

– Anicet : D’accord, 70 pour le grand.

– Agence : Voilà, 60, 60, 60 et 70. Ça fait 360, 360 de loyer chargé, ça fait 350 pour le dernier et pour le plus grand ça fait 458 de loyer chargé. Il m’a mis, 120 € par an de charges communes déduis de l’électricité des communs.

– Anicet : D’accord. C’est noté.

– Agence : Il y a le syndic. Le syndic bénévole, bien évidemment. Mais c’est un revenu du vendeur puisque c’est lui qui a les trois-quarts mais voilà, il n’y a pas de syndic défini ni copro’ qui est faite c’est obligatoire. Et 866 la taxe foncière plus exactement.

– Anicet : Ah, c’est 866. Ok. C’est noté. Vous savez pourquoi il vend ? Parce que pourtant il est sur place le propriétaire.

– Agence : Ça fait un certain moment qu’il investit et que c’est un patrimoine familiale et qu’aujourd’hui, il a d’autres projets en vue. Il n’a pas que ces biens là et il a d’autres projets en vue donc là l’idée c’est, il les rénove, il les remet bien et puis voilà. L’idée c’est de s’en séparer pour pouvoir attaquer ses autres projets ailleurs tout simplement.

– Anicet : D’accord. Parce qu’en plus, je crois qu’il est situé en centre ville ? Parce que par rapport aux photos que je vois il est bien situé.

– Agence : Oui. Il a un patrimoine assez important. Ces quatre appartements c’est pas les seuls qu’il a. Lui, l’idée c’est de faire ça… C’est un patrimoine familial qu’il a « hérité » en tout cas, où il s’est occupé de la gestion. Demain, il a d’autres projets avec sa conjointe donc pour avancer il va sous fier ces appartements là et attaquer autres choses.

– Anicet : D’accord. Ok, ça marche. Éventuellement pour le visiter, c’est possible un samedi ? Ou c’est plutôt en semaine ?

– Agence : C’est possible ou juste. Ce n’est pas que notre agenda et votre agenda et le mien mais aussi, l’agenda des locataires.

– Anicet : Exactement. C’est pour ça que je voulais vous proposer pour samedi prochain. Ça vous laisse peut-être le temps de contacter le locataire etc…

– Agence : Voilà, on peut fixer, on peut peut-être fixer quelque chose. Maintenant, je vais essayer de contacter les locataires, si on peut visiter les quatre c’est super. On peut au moins essayer de visiter les trois-quarts, ça serait super. On peut fixer notre rendez-vous nous maintenant et je vais voir si c’est possible s’ils peuvent nous recevoir et au quel cas je vous tiens informer si on ne peut pas tous les visiter.

– Anicet : Pas de problème. Alors, je vous laisse mon numéro de portable.

– Agence : Samedi 17 à 10h30. Alors on se retrouve à l’agence. Si vous voulez. De toute façon c’est juste à côté. Et puis on se retrouve là parce que je suis à mon bureau avant et puis on part ensemble dans la foulée. Si il y a quoi que ce soit par rapport aux locataires je vous rappelle.

– Anicet : D’accord, merci beaucoup !

– Agence : A bientôt.

– Anicet : A bientôt. Au revoir !

 

Ok. Donc voilà, t’as vu un petit peu comment ça se passe moi, mes coups de téléphone. J’essaie de tirer déjà un maximum d’informations avant de me déplacer parce que, le temps c’est de l’argent. Je n’ai pas envie de me déplacer pour rien. Là c’est intéressant. Alors, moi les inconvénients là tout de suite comme ça à chaud, ce qui me dérange, c’est l’histoire des compteurs. Tu as vu, j’ai un peu insisté avec ces histoires de compteurs et sous-compteurs parce que tu ne pourras pas passer en location nue. Parce que location nue, chaque appartement doit avoir son compteur. Là, c’est obligé. Quand toi, tu prends un logement, tu dois appeler EDF pour mettre tout à ton nom. Le propriétaire il ne peut pas te revendre de l’électricité. Donc ça c’est interdit par la loi. En tant que locataire, tu dois avoir accès à ton compteur et avoir ta quittance. Ça doit être à ton nom et pas au nom du propriétaire, qui lui, va recevoir la facture et va te le remettre dans tes charges. Ça c’est pas possible. Par contre, quand c’est du meublé, c’est possible. Parce que quand tu fais un contrat de location meublé, tu peux fixer au niveau des charges. Par contre, c’est des charges qui seront fixes. C’est pas des charges qui seront variables comme dans une location nue, où à la fin de l’année tu fais un rappel. Si c’est toi qui dois de l’argent, tu le redonnes à ton locataire, si c’est le locataire qui te doit de l’argent ben lui, c’est lui qui te redonne. La location meublée, si tu décides de faire 100 € de charges, fin de l’année, si la consommation électrique elle est plus haute, c’est pour ta poire. Si tu gagnes, tant mieux pour toi. Là par contre à ce moment là, c’est à toi de faire correctement tes calculs. Donc, location meublée c’est possible. Donc là, même si il met des sous-compteurs, ça ne va servir à rien du tout, parce qu’il faut qu’il fasse des travaux, faire venir un électricien, créer une colonne, une colonne dans l’immeuble. Chaque colonne aura un tableau avec un compteur. Mais là il en aurait je pense, entre 8000 et 10 000 € pour faire ça. Donc là, il veut faire simple, il a mis des sous-compteurs, mais les sous-compteurs ça va servir à rien du tout. Donc, ce qui voudrait dire que les appartements il faudrait les transformer en meublés. Et tu ne pourras faire que tu meublé ou du saisonnier également. Après maintenant moi, le saisonnier ce n’est pas trop mon truc parce que je ne suis pas spécialiste. Pour moi ça demande beaucoup de travail. Et là en plus avec les lois qui changent, là ils parlent du RSI etc… C’est comme tout. Tu sais, l’État dès qu’il voit que tu fais de l’argent dans un créneau, ils veulent y mettre tout de suite leur nez. Donc pour moi le saisonnier avec les histoires de airbnb, je préfères laisser, voir un petit peu. Je regarde un œil au loin, je surveille mais je pense que, à mon avis le saisonnier, ça va être mort. Une fois que l’État va mettre don nez dedans, déjà dès que j’ai entendu le RSI, pour moi, RSI c’est source d’emmerdes. Parce que j’ai été auto entrepreneur, j’ai eu à faire au RSI et ça a été également une des choses qui a fait que j’ai arrêté ce côté d’auto entrepreneur. Parce que t’es toujours emmerdé par le RSI. Bref, petite parenthèse, donc là, il va falloir que je gratte un petit peu au niveau de ces sous-compteurs parce que ça voudrait dire que si je l’achète, il y aura deux appartements à transformer en meublé et faudra prévoir un budget pour acheter des meubles, lits etc… Du coup le prix il est affiché à 135 000 € mais ça me fait beaucoup plus que 135 000 parce qu’il faut penser aussi au mobilier. Donc au niveau de la négociation, il faut que je me déplace, que j’aille voir. Ce que je te propose c’est que, normalement j’ai rendez-vous samedi 17, donc je te tiendrais au courant si le rendez-vous est confirmé et on suit tout ça. Ben écoutes, j’espère que cette vidéo t’as plu et je te dis à suivre… et on voit ce que ça donne pour la prochaine. Allez Ciao ! Je te ferai un brief’ après ce rendez-vous. Je prendrai des photos. Allez, Ciao !