Comment j’ai perdu plus de 30 000€ sur un investissement locatif immobilier ?

 

 

Dernière vidéo de la semaine, un petit spécial. J’avais envie de te raconter l’histoire de mon premier investissement locatif en 2007. L’investissement s’est mal terminé. J’ai perdu de l’argent au lieu d’en gagner. Donc, j’espère que ça te servira pour ne pas faire les mêmes erreurs. Et qu’il est important de se former pour éviter les pièges. En tout cas j’insiste là-dessus. Ce n’est pas pour critiquer mais parfois il y a des questions qui constituent la base telles que : « Qu’est-ce qu’il faut dire au banquier ? », « Comment calculer un rendement ? » tout en sachant que ces personnes me disent qu’elles veulent investir cette année. Il absolument important de se former. C’est pourquoi j’ai décidé de te raconter ce qui s’est passé pour moi en 2007. Comment ça a commencé et comment ça s’est terminé. Ça va te permettre de réfléchir et de trouver ta pépite mais avant ça, il faut te former.

 

En 2007, les prix de l’immobilier était bas, donc c’était très intéressant d’acheter.

J’ai acheté un studio d’à peu près 20 mètres carré à Ris Orangis (91) pour le prix de 50 000€. Aujourd’hui tu ne trouveras pas ces prix. Pas de travaux à faire, les locataires étaient déjà sur place. Le loyer était à 500€. Je me présente à ma banque, ils m’accordent un financement par contre je ne me souviens pas de la durée du placement. Sur 15 ans je pense. Mensualité environ 340€ de mémoire. Je ne savais pas calculer le rendement donc j’ignore à combien il était. Comment je faisais mes calculs ? 500€ de loyers, 340€ de crédits. C’est bon ça couvre, il me reste une centaine d’euros c’est ok ça s’autofinance. Je n’ai pas pris en compte la fiscalité, ni la taxe foncière, ni les travaux. Avec du recul aujourd’hui, ça ne s’autofinançait pas.

Tout ce que le banquier voyait c’est que tu rembourses le crédit. Tout ce qui se passe derrière ce n’est pas son problème mais ça doit être le tiens car c’est à toi de les gérer. Mes premiers loyers sont rentrés j’étais content, j’en ai parlé à mes amis. Après j’ai commencé à rencontrer les loyers impayés. À ce niveau-là tu commences à te poser des questions, je prends rendez-vous avec les locataires. C’étaient un couple avec un enfant. Je ne me rappelle plus quel genre de discours j’ai eu avec les locataires mais ils se plaignaient de la qualité de l’appartement. Notamment l’humidité, les murs commençaient à noircir, en gros il n’y avait pas d’extracteur dans l’appartement, il n’était pas ventilé.

Lorsque tu achètes un appartement, vérifie qu’il y ait un extracteur, surtout s’il y a une salle de bain pour chasser l’humidité. Le problème c’est que l’humidité reste dans l’appartement et que les murs noircissent et c’est un problème. J’ai donc subit une pression venant de mes locataires parce qu’il fallait que je fasse des travaux pour qu’ils paient le loyer. Comme ils cherchaient un HLM, ils se servaient de ça pour dire que l’appartement était de mauvaise qualité, qu’ils ont un enfant qui a des problèmes de santé à cause de ça.

Ensuite, j’ai reçu un courrier de la mairie qui me disait que l’appartement était insalubre et que j’avais jusqu’à une date donnée pour faire des travaux. Ils ont fait venir une personne de la mairie pour constater que les murs étaient noirs etc… Donc j’ai également subit la pression de la mairie. Je n’avais pas d’argent pour faire les travaux, et comme je travaillais dans une boîte dans le bâtiment, mon chef m’a disait qu’il connaissait quelqu’un qui faisait des travaux il m’a donné ses coordonnées et je l’ai fait venir. On devait donc faire la peinture, changer les fenêtres pour mettre du double vitrage et au total j’en eu pour environ 10 000 à 15 000€. Il me justifie que les fenêtres coûtaient chers et qu’il me les a eu a un bon prix. J’ai fait l’erreur de ne pas faire d’autres devis parce que comme j’avais eu la pression de la mairie, je voulais absolument que les travaux soient fait rapidement.

Aujourd’hui je me dis que 15 000€ pour des fenêtres et de la peinture c’est que je me suis fait arnaqué. Je me suis fait avoir. Deuxième erreur que j’ai fait, c’est que je lui ai donné la totalité du montant. Parce qu’il m’a dit qu’il avait besoin de commander et qu’il avait besoin de l’argent mais qu’il n’avançait pas. Donc, je lui ai donné la moitié de la somme et j’ai donné l’autre moitié à la fin des travaux tout en sachant que les résultats ne me plaisaient pas. Je lui demandais de repasser plusieurs fois puisqu’il me restait 2000€ à lui payer mais il n’est jamais revenu. Pour obtenir la somme pour les travaux, j’ai dû faire un prêt auprès de ma banque parce que je n’avais pas l’argent pour cela. Je me suis donc endetté de 10 000, 15 000€ pour faire les travaux. Les locataires ont continué à me payer mes loyers donc j’ai eu cette rentrée d’argent qui m’a soulagé parce que j’étais obligé de payer les 340€ de crédits.

Ma banque me les réclamait parce que je n’avais pas l’argent pour payer la mensualité. Ce n’est pas quelque chose qu’on prévoit parce que tu as déjà tes charges et quand tu as 340€ que tu dois payer de toi même pour tes crédits, ça fait drôle. Au début je ne payais pas parce que le locataire me disait qu’il paierait les loyers impayés, mais comme il ne le faisait pas, la banque me mettait la pression et au final, c’est moi qui ai dû verser l’argent. Donc à ce moment-là, je commençais à être gravement dans le rouge parce que je devais mettre ces 340€, plus les prêts que j’avais pris pour faire les travaux, même si c’est 150€ ou 200€ parce qu’il y a ça qui se rajoute.

Donc je me suis dit que j’allais vendre l’appartement parce que j’étais gravement dans le rouge. J’ai commencé à essayer de vendre l’appartement mais même j’ai mis des annonces, je ne trouvais pas d’acheteurs donc je suis passé par une agence et c’est elle qui s’en ait occupée. Ils m’ont trouvé un vendeur, mais il prenait l’appartement au même prix où moi je l’ai acheté à 50 000 €. Pourtant toute l’histoire a duré 4 ou 5 ans je crois. Pendant 4 ans j’ai remboursé du capital, et j’ai dû rembourser peut-être 10 000 à 15 000 €. J’étais à 40 000 €, lui à 50 000, je me disais que j’aurais peut-être une plus-value de 10 000€, mais non.

Parce que pendant 4 ans, j’ai eu un autre problème, qui est la copropriété à travers laquelle les charges étaient extrêmement coûteuses. Il partait pour rénover l’immeuble, il y avait des travaux où ils changeaient la chaudière et où ils faisaient des appels de fonds et moi je n’avais pas les moyens de payer. Mais je n’étais pas le seul, puisque je me retrouvais avec plusieurs propriétaires dans l’immeuble qui ne payait plus les charges car elles étaient trop chères. Ils ont fait des travaux très lourds qui ont été voté par les autres propriétaires donc j’étais obligé de payer les travaux dans la copropriété. Je n’avais pas les moyens vu que j’étais tombé dans la phase des loyers impayés, dans la phase où j’ai dû faire des travaux. J’étais plus que dans le rouge. Je me retrouve donc avec le syndic qui me réclame de l’argent qui s’accumule et je me dis que j’allais vendre l’appartement et comme ça je rembourserai tout ; les charges, les travaux aux syndics et je passe à autre chose.

Entre temps, quand tu ne paies pas aux syndics, ton dossier passe au tribunal et j’étais limite dans la phase où je me retrouvais au tribunal. Donc si je ne payais pas, ils récupèrent mon appartement pour le mettre aux enchères. Et j’ai expliqué en disant que j’étais en train de vendre et j’ai dû payer au niveau des échéances. Je me suis arrangé en disant que même si c’était 50€ ou 100€ tous les mois, je n’avais pas le choix je devais donner de l’argent. Je donnais de l’argent pour le syndic parce que je n’avais pas le choix. Pour les loyers, le locataire a recommencé à me payer, donc je payais pour le prêt des travaux que j’avais fait. J’avais pas mal de mensualité dans le mois et j’étais carrément dans le rouge. J’étais endetté. Ensuite, soulagement, l’agence a trouvé un acquéreur, on est allé chez le notaire, tout a été signé et tout a été ok. Quand le notaire a fait le calcul, tu te dis : tu as 50 000€, tu dois de l’argent au syndic, à la banque, toute la plus-value elle va à la banque et je n’avais pas assez pour rembourser les prêts pour les travaux. Quand je vendais le bien, j’ai continué à rembourser les prêts que j’avais fait pour les travaux. C’est pour ça que dans la finalité cette opération a été mauvaise. Parce que j’ai perdu plus de 30 000€ dans ce bien qui était censé être un investissement.

 

Aujourd’hui, si tu dois te lancer, ne fais pas la même erreur que moi. Tu dois absolument connaître l’investissement immobilier. Ne pars pas à l’aveuglette. Il faut que tu saches ce que tu fais. Parce que je me dis que si je m’étais formé correctement, depuis 2007, j’aurais déjà eu un gros parc immobilier. C’est à partir de 2016 que j’ai acquis mon premier immeuble de rapport. Mais si je m’étais mieux informé auparavant je pense qu’aujourd’hui j’aurais déjà eu mon indépendance financière. En 10 ans, je n’aurais peut-être pas eu le même discours. Si tu ne veux pas perdre de temps, il faut que tu te formes. Après je me dis que c’est avec ce genre d’erreurs qui te mets des claques et qui te donnes la rage que tu te dis que tu vas réussir. Je sais que je ne referai plus la même erreur. Aujourd’hui, mon esprit a changé et c’est ma force ! En 2007 j’ai touché le fond et maintenant je me dis que je vais toucher le sommet. C’est clair que je me dis que dans 10 ans, j’aurais mon indépendance financièrement. Dans 10 ans je te dirais, Ok j’ai réussi ! C’est pour ça que j’ai fait cette chaîne pour te dire que c’est possible et pour t’éviter de faire les mêmes erreurs que moi. Je te parle comme si je te parlais à mon fils : Formes toi ! C’est le plus important.

 

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À la semaine prochaine ! Passes un bon week-end et à lundi !