Revenus fonciers : les charges déductibles au régime réel

 

Salut c’est Anicet ! J’espère que tu vas bien. Alors, moi dans cette vidéo, j’avais envie de voir un petit peu avec toi, les charges qui sont déductibles dans tes revenus fonciers. J’avais fait une vidéo sur la fiscalité de la location nue. Et là dans cette vidéo, j’avais envie de voir un petit peu avec toi en détail, tout ce qu’on pouvait éventuellement déduire. Parce que je t’ai dis que tu peux déduire quand tu es au régime réel, qu’il y a des charges qui sont déductibles mais tu ne peux pas non plus déduire n’importe quoi. Dans ces charges qui sont déductibles, tu vas pouvoir déjà déduire, tes frais d’administration et de gestion. Alors, qu’est ce que c’est des frais d’administration et de gestion ? Alors, on distingue 4 types de frais et de gestions. Tu vas trouver tout ce qui est frais de rémunération, de garde et de conciergerie. Donc ça ce n’est pas compliqué à comprendre. Tu vas trouver également, les frais de rémunération, les honoraires et les commissions versées à un tiers pour gestion des immeubles. Donc là ce n’est pas compliqué, ça va être toutes les personnes, les gérants de l’immeuble, les comptables. Tu peux retrouver par exemple, tu peux avoir aussi une secrétaire, une agence pour la location. Pareil, si tu souhaites faire gérer ton appartement ou ton immeuble, par une agence, tous ces frais qui sont liés, tu vas pouvoir les déduire. Également les frais de procédure. Alors, si tu en as c’est que c’est mauvais signe. C’est parce que tu as un différent avec un locataire par exemple, qui ne t’as pas payé ton loyer et tous les frais liés à la procédure pour par exemple faire sortir ton locataire, tu vas pouvoir heureusement les déduire de tes frais.

Tu as également tes frais de gestion. Donc tout ce qui est, quand tu envoies des courriers à tes locataires, par exemple des quittances de loyer, des déplacements, les coûts de téléphone, tu peux éventuellement aussi déduire ton mobilier de bureau ; les stylos, papiers, l’encre, les cartouches d’encre pour ton imprimante, les équipements informatiques, logiciels etc… Tout ça, tu peux les déduire. Donc ça c’est intéressant à savoir.

Ensuite, tu peux également déduire tes indémnités d’éviction et tes frais de relogement. Alors, honnêtement les indémnités d’éviction je ne connaissais pas. J’ai cherché sur internet, j’ai trouvé une définition qui est clair pour moi. Alors : « Il peut arriver que les propriétaires bailleurs versent une indémnité d’éviction au locataire en place, afin d’obtenir son départ et de relouer le bien dans de meilleures conditions financières. Dans ce cas, l’indémnité d’éviction est déductible des revenus fonciers ». Tu as également les frais de relogement. Ça aussi pareil, si tu dois faire des travaux absolument dans un logement et tu as un locataire sur place, les frais liés au relogement, donc si tu dois le reloger dans un hôtel par exemple, tous ces frais tu vas pouvoir les déduire.

Ensuite troisièmement, tu as les dépenses de travaux. Les dépenses de travaux, je ne te cache pas que c’est un gros pavé. Moi, ce que j’en ai sorti des dépenses de travaux, c’est que tu as 3 catégories de travaux, qui doivent être distinguées. Donc tu as les dépenses de réparations et d’entretiens. Donc, dans les réparations, c’est pas compliqué à comprendre, c’est les réparations, si tu dois réparer la chaudière c’est la chaudière collective, tu dois changer de serrure, une serrure qui est vétuste, changer un robinet, changer un fusible etc… Donc tout ça ce sont des réparations, c’est des dépenses de réparations.

Ensuite, tout ce qui est lié à l’entretien, ça peut être le traitement des bois contre les termites par exemple, traitement de la toiture, toutes les diagnostics qui sont relatifs au plan, l’amiante etc… Voilà, tout ça. Si tu prends un contrat d’entretien pour la chaudière, tout ça c’est des dépenses d’entretiens.

Tu as également les dépenses d’amélioration. Tout ce qui a pour objet par exemple d’apporter à un immeuble ou à un appartement, un équipement ou un élément de confort à ton locataire. Par exemple si tu changes de chauffage, si tu lui refais sa salle d’eau, si tu lui refais sa cuisine, si tu mets une antenne collective pour la télévision. Tout ça c’est des dépenses d’amélioration, que tu vas pouvoir également déduire.

Ensuite, alors c’est pareil, c’est un gros pavé, c’est les dépenses de construction ou de reconstruction ou d’agrandissement. Donc ça c’est d’apporter une modification importante pour des gros œuvres des locaux existants. Ensuite, comme exemple de dépenses ne pouvant être considéré comme des dépenses d’amélioration, donc ça c’est important à savoir, c’est les travaux ayant consistés à transformer au rez de chaussée un garage en appartement. Ou si tu veux faire un appartement par exemple dans les combles, ce genre de travaux, tu ne peux pas le déduire. Maintenant, j’ai entendu dire qu’il y a des personnes qui arrivent à les déduire, mais c’est comme tout, c’est à tes risques et périls.

Ensuite tu peux déduire tes charges locatives. Donc par exemple, si ton locataire a quitté ton logement et qu’il ne t’as pas remboursé les charges locatives, au 31 décembre de l’année de départ du locataire, tu peux déduire la somme de tes revenus fonciers également. Donc ça aussi c’est quelque chose d’intéressant à savoir. Donc si ton locataire il part et qu’il ne paie pas les charges, tu peux les déduire.

Ensuite, quatrièmement, ce que tu peux déduire également c’est les impôts. Alors, dans les impôts, il n’y a pas grand chose malheureusement. À part la taxe foncière, j’ai relevé également un point que je ne connaissais pas. C’est une taxe annuelle sur les surfaces de stationnement. Mais c’est propre à la région Ile de France. Donc, le point impôts, à part la taxe foncière, il n’y a pas grand chose que tu peux déduire. Maintenant si toi tu connais d’autres points, n’hésite pas à me les mettre dans les commentaires.

Ensuite en cinquième ce sera les primes d’assurances. Donc, tout ce qui est loyer impayé, l’assurance propriétaire non occupant. Tu peux également les déduire de tes frais.

Sixièmement, ce sera les déductions de provisions pour charges de copropriété. Alors ça, c’est un gros pavé. Ce n’est pas quelque chose que je maîtrise. Parce que déjà premièrement, j’ai investi dans un immeuble de rapport, ce n’est pas comme si j’avais un appartement dans une copropriété. Toute ce que j’ai pu relever c’est que la déduction de la provision pour charge de copropriété est obligatoire. Donc je t’invite toi à te renseigner, mais je sais que c’est assez compliqué. Si toi tu as des renseignements, n’hésite pas, tu me les mets dans les commentaires.

Septièmement, tu peux déduire tes intérêts et frais d’emprunts. Les intérêts, ce n’est pas compliqué, ce sont tes intérêts d’emprunts. Tes frais d’emprunts, c’est tes frais de dossiers, les honoraires du notaire, si t’as des frais de mains levés, des agios ou commissions banque.

Et huitième pour finir, ce sont les déductions spécifiques. Qu’est ce que les déductions spécifiques ? C’est pareil, je ne vais pas vraiment rentrer dans les détails parce que c’est quelque chose qui ne m’intéresse pas du tout. C’est tout ce qui est lié aux scelliers, aux robiens, au borloo neuf, au borloo ancien etc… Voilà, pour moi tout ça c’est des choses où je ne mettrais jamais le nez. Écoutes, j’espère que cette vidéo t’as plu ! Si tu as des commentaires n’hésite pas. Si tu n’en as pas, je te dis à la prochaine. Allez Ciao !