Une copropriété peux tuer la rentabilité de ton investissement immobilier

 

Salut ! C’est Anicet. J’espère que tu vas bien. J’ai eu un retour aujourd’hui de Mada TV 84 qui m’a dit que le son n’était pas terrible au niveau de mes vidéos. Je vais essayer d’améliorer ça. Je vais faire quelques essais d’amélioration parce que malheureusement, mes vidéos je les fais en live. Je n’ai pas le temps de faire de montage. C’est un peu pour garder justement ce rythme de faire deux vidéos par semaine. Comme je débute sur les chaînes youtube, je sais que je vais m’améliorer. Le son n’est pas terrible, il faut que je regarde pourquoi, qu’est-ce qui fait que ça merde comme ça. Big up à toi, Mada TV, merci pour ton commentaire. Ça me permet d’améliorer ça.

Deuxième chose, vous avez pu voir que je me suis rasé. C’est beaucoup mieux. Je me sens beaucoup plus frais. Si tu as regardé la vidéo précédente, je te disais que ce week-end j’allais visiter un appartement, donc, c’est un F2 qui est loué 400 euros hors charges. J’y suis allé, j’avais rendez-vous samedi à cinq heures. La copropriété, c’est un immeuble de deux étages. Franchement, l’immeuble est propre, il a été refait au niveau de la façade. C’est une bonne chose. J’ai visité l’appartement. La locataire doit avoir une cinquantaine d’années. L’appartement est nickel, il est propre. Ça fait plaisir d’avoir ce genre de locataire qui prend soin des murs. Apparemment, ça fait environ 3 ans qu’elle est dans l’appartement. Il est nickel. Il n’y a rien à dire. Autre chose, il est situé au rez-de-chaussée, il y a un jardin. Ce n’est pas mal. Juste à côté, tu as un studio. C’est un meublé qui est vendu également. Donc, il y a moyen d’avoir un lot d’appartements, un F2 et un studio. Le studio, une note sur 10, je lui mettrai un 7/10 parce qu’ il y a des petits travaux à faire dans la salle de bain, il faut refaire le sol, mettre une cabine de douche, parce que c’est un vieux système de rideau, la peinture, etc. Les autres pièces sont nickel par contre, la salle de bain à refaire. J’estime un billet de 5 000, pas plus. Il est vendu 28 000 euros.

Pour en revenir à l’autre appartement, le F2, il est vendu 41 000 euros. 41 000 + 28 000, ça fait 69 000 euros + les 5 000 euros de travaux, on est à 74 000 euros. Si je le négocie, ce sera du 60 000 euros, je ne mets pas plus, voire 62 000 euros, mais pas plus. On reste à 60 000 euros. Les loyers, je me suis renseigné, pour le studio meublé, à combien il était loué. Elle m’a dit 350 euros. Ça fait 400 euros + 350 euros. Si je le loue au même prix, si je décide de baisser un petit peu donc 320, ça ferait du 720 euros, multiplié par 12. Je ne vais pas faire par 12 mois, je vais faire par 9 mois. Comme ça, ça me permet d’inclure tout ce qui est fiscalité, charges, etc. J’englobe tout ça. Au lieu de partir sur 12 mois, je pars sur 9 mois.

9 mois, ça ferait du 6 480 euros de loyer annuel. Comme je te l’ai dit, je le fais par 9, parce qu’il faut prendre en considération les charges : La taxe foncière, l’assurance, etc., les impôts bien sûr. Ça ferait 6 480 euros sur 9 mois. Ensuite, on va le diviser par le prix de vente. J’ai les 60 000 euros, je me dis que je laisse une marge. Je suis prêt à monter jusqu’à 62 000 euros. Ça ferait du 10% de rentabilité. Voilà comment moi je le calcule. Calcul rapide : 10,45% au niveau de la rentabilité. Ce n’est pas mal, tout en sachant que je le prendrais sur 20 ans. Ça ferait donc des mensualités entre 300 et 320 euros. Je fais rentrer au niveau des loyers entre 700 et 750 euros. C’est intéressant. Mais il va falloir que je négocie. Au prix affiché, ce n’est pas la peine. Par contre, elle m’a fait comprendre qu’il y a un moyen de baisser le prix. Après, de combien au niveau du pourcentage, je ne le sais pas. Maintenant, je sais que ça fait 7 ans qu’ils ont le bien. Donc, en 7 ans ils ont remboursé pas mal d’emprunt. Je pense donc qu’il y a moyen de tirer vraiment les prix vers le bas, parce que 7 ans, s’ils ont pris un crédit sur 20 ans, ils ont presque remboursé la moitié. Ça laisse une piste et ils ont de la marge. Moi ce que je vais faire, comme je te l’ai dit je vais aller visiter une deuxième fois. Je vais emmener ma femme avec moi parce que j’ai besoin de l’avis d’une femme, pour moi c’est important. En 2007, j’étais allé tout seul et je n’avais demandé aucun conseil. Ça était une grosse merde, j’ai fait une mauvaise affaire.

Un point aussi positif, c’est que c’est une petite copropriété, c’est un syndic bénévole. Pour moi, c’est vraiment intéressant. Comme je te l’ai dit, au rez-de-chaussée tu as le F2 et le studio. Au 1er étage, tu as un grand appartement, c’est un duplex, un F6. Par contre, il n’est pas encore mis en vente parce que le locataire actuellement, ne paie pas le loyer. Sache que c’est vraiment emmerdant pour le propriétaire. C’est pour ça que, si tu prends un appartement, pense à la garantie des loyers impayés. Ça représente 3% du loyer, mais ça te permet de bien dormir.

Quoi d’autre ? Il n’y a pas d’ascenseur. Il y a une chaudière à gaz. J’ai vu pas mal de points positifs. Deuxième visite, je vais essayer quand même de trouver des points négatifs parce que ça va me permettre de tirer les prix vers le bas. Sache qu’en 2007, j’étais tombé dans une copropriété où il y avait beaucoup de propriétaires. Tu avais pas mal de propriétaires qui ne payaient pas les charges. Du coup, moi, en tant que propriétaire, au niveau des appels de fonds, des charges, je payais extrêmement cher. Tous les ans, les charges augmentaient parce qu’ils voulaient faire des travaux. Ça se dégrade. L’immeuble n’a pas été bien entretenu. Les propriétaires ne payaient pas, tu avais pas mal de propriétaires qui avaient perdu leurs appartements, qui étaient finis, saisis aux enchères, etc. C’était une copropriété de merde. Pour ne plus faire cette erreur, maintenant, je ne pars que sur des petites copropriétés, syndic bénévole, pas d’ascenseur, mais vraiment le minimum dans l’immeuble. Là, je suis parti, j’ai vu la chaudière, c’est une petite chaudière. Elle gère 3 appartements. C’est bien. Je ne veux pas le truc avec 50 appartements. J’avais investi sur ça en région parisienne, dans le 91. Plus jamais. Le seul conseil que je peux t’apporter, essaie plutôt de viser la petite copropriété, 6 appartements, pas plus de 10 appartements. Tu es tranquille et tu as moins d’emmerdes. Si c’est un syndic bénévole, c’est encore mieux. J’espère que cette vidéo t’a plu et je te dis à la prochaine.