Faut il déléguer la gestion de son bien immobilier à une agence ?

 

Salut ! C’est Anicet. Bienvenue sur ma chaîne Youtube. J’espère que tu vas bien.

Aujourd’hui, j’avais envie de te parler dans cette vidéo du choix concernant la gestion de son bien immobilier. Est-ce que tu dois toi-même gérer ton bien, ton appartement, ton immeuble de rapport ? Ou le déléguer et le faire gérer par une agence ? Mon immeuble de rapport que je viens d’acquérir cette année, je le gère tout seul. Je ne te cache pas que je suis propriétaire depuis le 5 septembre. Ça fait 2 mois, ça me casse déjà la tête. Je n’ai pas des appels tous les jours. C’est un immeuble avec 6 appartements. Sur les 6 appartements, j’ai déjà 3 locataires qui m’ont appelé pour des petits problèmes. Le 1er locataire m’appelle, elle me dit qu’elle n’a pas de chauffage. On était mi-octobre. Ok, tu n’as pas de chauffage. Par contre, le truc qui m’inquiète c’est que dans tous les autres appartements, ils ont du chauffage. C’est déjà quelque chose à gérer. Je lui dis d’appeler le dépanneur – chauffagiste qui va venir et il regarde le problème. C’est ce qu’elle a fait, elle a appelé un dépanneur, il est arrivé, il a vidangé ses radiateurs parce que dans ces radiateurs, il y avait de l’air. Quand tu as des radiateurs qui restent comme ça à l’arrêt pendant un certain moment tout l’été, tu peux avoir de l’air dans le réseau et quand le chauffage démarre, ça fait des bouchons, ça fait des glouglous. Donc, il faut vidanger tout le réseau, ensuite, ça repart et ça chauffe. Voilà, c’était le cas. Elle a payé le dépanneur 44€. C’était une intervention assez rapide. Je lui ai remboursé les 44€, elle m’a donné la facture. Elle est chauffée. C’est normal, c’est important. On ne peut pas laisser traîner ce genre de choses. Il faut agir assez rapidement. Là, ça a été le cas. La semaine dernière, j’ai eu mon locataire qui m’appelle en me disant qu’il a un problème avec sa serrure, qu’il n’arrive plus à fermer sa porte. Avec la serrure, ça tourne, et un moment donné, ça bloque. Il m’appelle pour me demander ce qu’il doit faire, tu vois, tu n’as que ce genre de choses. Tu as l’impression d’avoir des enfants. Il m’appelle comme si moi, à distance, je pouvais dépanner sa serrure. Je n’en sais rien ! Appelle un serrurier, il regarde ça et il n’y a que lui, moi je ne suis pas serrurier. Il arrive, il regarde c’est quoi le problème. Si la serrure est vétuste, c’est moi qui dois régler ce genre de choses. Par contre, si c’est des petites pièces mécaniques, c’est un problème d’entretien, c’est à la charge du locataire. Donc, ça aussi, c’est important. Ce serait pas mal qu’un jour je fasse une vidéo concernant les charges, savoir qui doit payer quoi. Si c’est de l’entretien, c’est au locataire, si ce sont des choses qui sont vétustes, c’est moi, en tant que propriétaire qui dois les payer.

J’ai un autre locataire qui m’appelle aujourd’hui en me disant que son four ne fonctionne plus. Il a fait le tour, il a regardé les fusibles, etc. Là encore, lui ça va. Il a pris le temps de vérifier les fusibles, de chercher par lui-même avant de m’appeler. Je me dis, je vais passer. De toute façon, j’avais l’intention de passer demain dans mon immeuble de rapport donc je lui ai dit que je passerai demain, on regardera ça ensemble, on fera le tour. S’il faut faire intervenir un électricien, on fera intervenir un électricien. Tu vois, c’est ce genre de choses que quand tu calcules ta rentabilité, mets-toi une petite enveloppe. Disons que, j’aurai peut-être pour 100 ou 200€ de petits travaux, faire venir un dépanneur, un électricien. Essaie de trouver dans ta ville le dépanneur, donc, un électricien, un plombier, ou plombier-chauffagiste, parce que généralement, c’est ce genre de choses qui arrive assez fréquemment. Serrurier, c’est rare. L’électricien, plombier-chauffagiste, c’est primordial. Essaie d’avoir des coordonnées, comme ça, si tu as un problème, tu les appelles. Ou au pire, ce que tu fais, c’est que tu vas les voir, tu vas te présenter en disant si tu peux faire un partenariat avec eux. “J’ai tel immeuble, je suis propriétaire, je suis sérieux. Si demain j’ai un locataire qui a un problème, je vous appelle, vous intervenez, vous faites les travaux, vous m’envoyez la facture et je vous envoie un chèque.” Tu peux essayer aussi de faire ce genre de partenariat avec des sociétés si ça passe.

C’est vrai que si tu passes par une agence, c’est l’agence qui gère ce genre de problèmes, appeler l’électricien, etc. Du coup, tu es moins emmerdé. Mais si tu passes par une agence, sache qu’ils te prennent environ 8% de tes loyers. Moi, j’ai 6 appartements, donc ils prennent 8% de chaque appartement, je pense que je pourrai négocier pour avoir peut-être 6% de chaque loyer. Ça me ferait 36% au total, sur la totalité de mes loyers. C’est quelque chose que j’ai déjà calculé dans mes charges de rendement. Je les ai pris en compte. Ce que je voulais c’était passer en direct, pour me faire un petit peu la main parce que comme ça fait longtemps que je n’ai pas géré ce genre de choses, j’avais envie de cette curiosité de faire pour voir ce que ça donne, et si c’est vraiment quelque chose qui me casse la tête, je vais déléguer à une agence. Je vais me laisser 1 an, passer un hiver, passer un été et on verra, si je vois qu’il y a beaucoup de problèmes, je passe par une agence. Il faut passer, il faut aller voir, ce sont des choses qui cassent la tête assez rapidement. C’est quelque chose que tu dois prendre en compte quand tu calcules ta rentabilité. Franchement, ne l’oublie pas. C’est pour ça que j’ai eu envie de faire cette vidéo et te dire si ça peut t’aider demain, parce que tu souhaites aussi investir dans un immeuble de rapport, n’oublie pas de prendre cette indication de l’agence. Je te l’ai dit, c’est à peu près 8%.

Demain, je vais visiter l’appartement… Dans une vidéo, j’ai fait une simulation, je vais mettre le lien de cette vidéo à la fin, où je calculais la rentabilité. Cet appartement, demain, je vais aller le visiter, j’ai rendez-vous. Je vais prendre des photos. Je ferai une autre vidéo concernant cette visite, pour dire si c’est intéressant, je te dirai ce que j’en pense, comme ça tu auras suivi un petit peu. Comme je te l’ai dit, c’est quelque chose que j’ai sélectionné sur Leboncoin. Je fais toujours ça, je sélectionne sur Leboncoin. Là, je vais faire la visite et ensuite, on verra la prochaine étape si c’est quelque chose qui m’intéresse ou pas. Comme ça, tu vois un petit peu l’évolution. De toute façon, chaque appartement ou chaque immeuble que j’ai visité, je vais essayer de t’en parler parce que si je vais jusqu’à termes, si j’achète le bien, tu auras pu voir au moins de A à Z. A chaque fois, je te mettrai le lien de la vidéo. Si tu arrives en cours et que tu n’es pas au courant, que tu viens de découvrir mes vidéos, ça te permet d’avoir ce petit fil conducteur. J’espère que cette vidéo t’a plu. Je te dis très bon week-end et à la prochaine !