Comment investir dans l’immobilier en 10 étapes ?

Investir dans l’immobilier locatif, implique une préparation sérieuse. Notamment, au changement d’état d’esprit et à une formation dans le domaine de l’investissement immobilier.

Tu trouveras dans cet articles, quelques conseils et astuces résumés en 10 étapes. Cela dans l’unique but de t’aider à limiter les risques et pour assurer la rentabilité de ton investissement.

1ère étape : mindset

Pourquoi le mindset ou le changement d’état d’esprit est-il important lorsqu’on souhaite se lancer dans l’investissement immobilier ?

Il va sans dire que peu importe les influences extérieures, tu dois atteindre les objectifs que tu t’es fixés. Les jugements qui concernent ton projet d’investissement immobilier ne doivent affecter ta décision ou susciter chez toi, un doute. Tu dois croire en toi et à tes projets.

Afin de maintenir le cap, je te conseille de te constituer un réseau. Cela va te permettre d’échanger avec d’autres personnes qui, comme toi, souhaitent devenir des investisseurs immobiliers ou le sont déjà. Le partage d’expérience est important ; cela te motivera et t’évitera certaines erreurs.

Lis des livres pour te former. Pour une première lecture je te conseille « Père riche, père pauvre » de Robert T. Kiyosaki.

Pour réussir dans la vie, tu n’as pas nécessairement besoin d’effectuer de grandes études. Les vidéos que j’ai postées sur l’entreprenariat le prouvent. L’essentiel est de savoir saisir les opportunités et de savoir répondre aux besoins du public.

Cependant, il faut considérer le côté salarial certes, mais si tu souhaites aller plus loin, tu dois aussi penser à percevoir des revenus complémentaires. Diversifier tes sources de revenu va t’aider à concrétiser au mieux ton investissement dans l’immobilier locatif.

2ème étape : se former dans l’investissement

Acquérir un bien et attendre d’en percevoir les loyers ne suffisent pas pour réussir son investissement immobilier. En réalité, la formation est primordiale. Cela dans le but de minimiser les risques de l’investissement et d’assurer sa rentabilité.

Se former implique tout d’abord de lire des livres sur :

  • La fiscalité
  • Le calcul d’un rendement
  • Les immeubles de rapport
  • La location meublée

Ensuite, tu peux également recueillir des informations ou des astuces sur différentes chaînes Youtube qui traitent de l’investissement immobilier. Ces Youtubeurs vont pouvoir te transmettre leur vécu et leurs expériences. Toutefois, il est toujours nécessaire de vérifier les informations à travers des sources viables.

Enfin, il existe également des blogs. Les lire régulièrement ne feront qu’accroître tes connaissances dans ce domaine.

3ème étape : connaître ta capacité d’emprunt

Lorsque tu projettes de réaliser un investissement immobilier, tu dois connaître la somme que tu vas emprunter à la banque. Pour cela, tu dois présenter ton projet auprès de ton banquier. L’étude de ton projet l’aidera à établir l’estimation de la somme que tu devras emprunter. Ainsi, tu connaîtras ta capacité d’emprunt et tu pourras calculer le rendement de ton investissement immobilier locatif. Ce sont des paramètres considérables qui t’aideront à choisir le bien le plus rentable.

Moi personnellement, je préfère opter pour les biens qui s’autofinancent. Cela veut dire que les loyers que je perçois me permettent de couvrir ma mensualité d’emprunt. De ce fait, je peux payer  mes charges, ma fiscalité et par la même occasion, me constituer une trésorerie.

4ème étape : chercher des annonces sur Leboncoin et Seloger

Avant de procéder au calcul du rendement et à la sélection d’un bien, tu dois d’abord surveiller les annonces sur Leboncoin. Il est nécessaire de consacrer du temps à l’observation des annonces pour apprendre à connaître les secteurs, les quartiers et les loyers à fixer. De cette manière, tu sauras quel type de bien te conviendra le mieux.

Cependant, pour calculer rapidement la rentabilité, je te conseille de te rendre sur le site de « Rendement locatif ». Il te suffira de remplir un formulaire par les données nécessaires et tu accéderas directement aux résultats. En fonction du bien sélectionné, tu y trouveras le rendement, les impositions, le cash-flow ainsi que d’autres données qui te permettront de juger si le bien est rentable ou pas.

5ème étape : se former sur le terrain

Si un bien te paraît intéressant, il est toujours préférable de le visiter même si tu ne prévois pas de l’acheter. Cette visite te formera sur le terrain.

Tu dois prêter attention à l’état des communs et des appartements. Prends même des photos si cela est nécessaire.

Cependant, tu devras vérifier :

  • L’éclairage
  • L’état du plafond
  • L’état des murs
  • L’état du sol
  • L’état de la cuisine
  • L’état de la salle de bain et des toilettes
  • L’état de la charpente, de la cave et du sous-sol
  • Si chaque appartement dispose d’un compteur individuel
  • L’état du coffret électrique
  • L’état de la chaudière
  • L’état de la plomberie
  • Si l’immeuble est au tout-à-l’égout ou si c’est une fosse septique
  • L’ambiance du quartier
  • La présence des commerces
  • La présence des banques et des écoles

Tu as le droit de te renseigner auprès de la mairie si tu as besoin de plus d’informations.

Une fois que le rendement a été calculé, tu peux passer au calcul de ton cash-flow. Il existe des sites à travers lesquels tu peux obtenir des devis gratuitement. Par contre, il est nécessaire de te faire accompagner et de donner rendez-vous aux artisans à des heures différentes durant les contre-visites.

6ème étape : Les formations payantes

Suivre des formations payantes te permettra d’enrichir tes connaissances. Tu devras t’y consacrer sérieusement car il est en effet possible que tu bénéficies de nombreux modules. Aussi, les formations peuvent durer entre 15 à 20h.

C’est pourquoi avant de commencer ta formation tu dois cibler les niches de formation situées dans certains domaines comme :

  • La fiscalité
  • La SCI
  • La location saisonnière
  • L’immeuble de rapport

Je te conseille également d’acquérir quelques connaissances de base. Telles que le calcul d’un rendement et la recherche de bien.

7ème étape : trouver la bonne affaire ou le bon vendeur

Tu seras capable de poser les bonnes questions à l’agent immobilier lorsque tu auras maîtrisé les visites.  Telles que :

  • Les informations concernant le propriétaire.
  • Les raisons qui poussent le propriétaire à vendre son bien.
  • La durée de possession du bien par le propriétaire.
  • Les offres ayant été faites sur le bien.
  • La validation ou le refus des offres par le propriétaire.
  • Les raisons qui ont poussé le propriétaire à refuser ou à accepter l’offre.
  • Le montant proposé par les potentiels acheteurs.

8ème étape : La négociation

La négociation est une étape importante. Après avoir calculé ton rendement et après avoir visité le bien, fais une offre d’achat qui te convient afin de réaliser une bonne affaire.  Pour cela, tu dois miser sur de nombreux paramètres, tels que les anomalies présentes dans les appartements qui nécessitent de nombreux travaux par exemple.

9ème étape : Négociation avec le banquier

Tu dois réaliser une offre d’achat auprès du vendeur après l’étape de la négociation du prix du bien. Cette offre nécessite une validation de sa part. Une fois qu’il l’aura validé, vous poursuivrez par la signature du compromis de vente.

Quand le compromis de vente aura été signé, tu devras négocier un financement à 110% auprès de ton banquier. Il s’agit d’un financement qui implique les frais de notaire. Cependant, il faudra également négocier une durée d’emprunt sur 20 à 25 ans, voire plus, pour que tu puisses profiter de l’effet de levier.

La négociation avec le banquier nécessite une bonne préparation. Cela entend de soigner la tenue de tes comptes et d’avoir à ta disposition tes trois relevés bancaires. Ton dossier ne doit contenir aucun achat sur internet, aucune transaction et ne doit en aucun cas montrer que tu es à découvert.

A la suite de la négociation du financement de ton investissement immobilier locatif, l’offre de prêt te sera parvenue par courrier. Cette offre de prêt est à signer et à renvoyer  à la banque pour être validée.

10ème étape : signature chez le notaire

La signature de l’acte de vente chez le notaire est la dernière étape à franchir avant que tu ne deviennes le nouveau propriétaire du bien.

Quand ta banque aura validé ton offre de prêt, tu signeras l’acte de vente devant le notaire et le vendeur. Une fois l’acte de vente signé, tu as acquis le bien.