Une astuce pour investir dans l’immobilier en tant que non-résident

 

 

Salut ! C’est Anicet ! J’espère que tu vas bien?

Dans cette vidéo, je vais te donner une astuce pour investir dans l’immobilier en tant que non-résident.

Alors, c’est quoi un non-résident ? Je vis en Suisse, je travaille en Suisse et je souhaite en fait, investir en France. Donc, j’ai ce statut de non-résident pour les banques car je n’ai pas d’adresse fiscale en France.

Donc, j’ai un statut qui est assez compliqué, pour obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque. Pourquoi ? Parce que, déjà, je vis en Suisse et pas en France, ensuite ma devise n’est pas l’euros, c’est des francs Suisse, c’est une première complication, ensuite pour les assureurs, pour assurer quelqu’un qui est étranger car je suis devenu étranger, même si je suis français, parce que je suis né en France de nationalité française. Mais pour les banques tu es devenu étranger.

Tu es un non-résident on ne peut pas t’assurer, parce que lorsque tu prends un crédit immobilier, il y a toujours une assurance. Cette assurance c’est quoi ?  l’assurance décès et l’assurance également pour perte de travail. Si tu te retrouves au chômage ou je ne sais quoi, voilà, perte d’emploi, cette assurance est là pour couvrir les mensualités de ton crédit. Le fait est que je ne travaille pas en France et que je ne vis pas en France, pour les assurances, c’est quelque chose qui est compliquée.

C’est difficile pour moi, en tout cas je m’en suis aperçue cette année, parce que c’est quelque chose que je ne connaissais pas. Donc j’ai été confronter à ça, d’avoir ce statut de non-résident. Dans cette vidéo, je vais pouvoir t’expliquer, comment moi, j’ai fais pour obtenir mon prêt immobilier en étant non-résident.

J’ai quand même réussi à investir dans un immeuble de rapport en France, tout en ayant ce statut de non-résident. Mais par contre ça été vraiment quelque chose de très difficile pour moi. J’ai failli abandonner, pourquoi ? parce que, je ne savais pas que c’était aussi compliqué, j’avais déjà signé le compromis de vente et ensuite j’ai commencé à démarcher les courtiers et les banques, j’ai eu, à chaque fois des refus parce que j’étais non-résident. J’étais assez étonné, je me suis dis : «Attends, je suis français, je souhaite investir en France et aux yeux des banques je suis non-résident, donc je ne peux pas investir ». Je ne peux pas investir chez moi.

Tu as ce fameux délais, pour obtenir ton prêt immobilier, donc j’ai commencé à contacter les courtiers. Je suis passé au total, par trois courtiers.

Des courtiers très connus : Meilleur Taux, Mon Financier… non, je ne sais plus c’est quoi… ouais bon bref, j’essayerais de retrouver les noms, au pire je te les noterai dans la description de la vidéo. Donc je suis passé par trois courtiers, de toute façon c’était négatif donc ce n’est même pas la peine que je t’en parle. Ces trois courtiers en fait, au début, quand ils prennent ma situation, ils me disent : « ok, c’est bon, on va vous chercher un prêt ». Je n’ai plus eu de nouvelles de ces courtiers jusqu’à aujourd’hui, j’attends encore de leurs nouvelles, pour te dire.

Je pense qu’ils ont fait le tour des banques (leurs partenaires bancaires) et qu’ils ont eu tous des refus, en plus c’était cet été, je pense qu’ils avaient pas mal de dossiers, les taux sont intéressants, Je pense que mon dossier était une perte de temps pour eux.

Quand j’ai commencé à m’apercevoir que c’était très compliqué, j’ai pris rendez-vous avec ma banque au LCL, je n’avait pas fermé mes comptes bancaires parce que je suis assez régulièrement en France, pratique pour payer en euro quand je suis sur Paris, j’ai encore ma carte bleue, d’ou l’intérêt d’avoir encore mon compte au LCL. Donc du coup ben je suis allé au LCL pour obtenir un prêt immobilier pour mon immeuble de rapport. A l’origine ce que je souhaitais faire, signer un compromis de vente, pour le premier immeuble de rapport et j’avais un deuxième immeuble de rapport en vue. J’en parle un petit peu, si tu suis un peu mes vidéos, je t’ai déjà parlé d’un immeuble de rapport composé d’un local commercial, d’un appartement de type F2, et au premier étage un appartement de type F4 avec des travaux à prévoir.

J’avais prévu de faire du déficit foncier avec les deux immeubles de rapport pour ne pas payer des impôts, c’était ma stratégie au départ.

Donc pour revenir à mon rendez-vous au LCL, j’ai eu droit au même discours : « vous êtes non-résident ».

L’autre inconvénient, c’était un prêt immobilier sur 15 ans, alors que moi je souhaitais partir sur du 20, 25 ans car j’avais calculé mon rendement, alors que du 15 ans, ce n’était pas intéressant. En tout cas, ça ne s’autofinançait pas à 100%.

Ensuite, j’ai eu rendez-vous également à la BNP, j’ai eu droit au même discours. Au total, j’ai fais une dizaine de banques pour entendre toujours ce discours « vous êtes non-résident ». Au bout de la cinquième banque, j’ai commencé à regarder sur internet et j’ai lu des témoignages que non-résident c’est compliqué. Donc du coup j’ai trouvé des adresses de courtiers qui étaient spécialisés pour les non-résidents. Par contre, ils étaient également prêt à me trouver un financement, mais c’était un apport de 20% sans financement de travaux. J’ai commençais à douter pour mon l’obtention de mon financement pour les deux immeubles, ça allait vachement être compliqué.

Vu que le deuxième immeuble, je n’avais pas encore signé de compromis, j’ai annulé pour consacrer toute mon énergie à essayer d’acquérir le financement du 1er immeuble, et apporter 20% de la somme, c’était hors de question car j’avais prévu dans le calcul de ma rentabilité d’apporter les frais de notaire soit environ 10%.

Je souhaitais à l’origine un financement à 110% à la base, mais j’avais quand même calculé en me disant : « ben, au pire, je pourrais toujours apporter les frais de notaire. Je ne te cache pas que j’ai failli abandonner. Mais franchement, le fait d’avoir signé, justement le compromis, ça m’a mis la pression. Tu vois, je carburais, je prenais des rendez-vous, j’appelais les banques,… Et là, je me suis dis, je commençais un peu à réfléchir autrement : « alors, les banques, me voient comme non-résident. Il faut que je trouve le moyen de détourner ce statut de non résident ». Et là, j’ai pensé à la SCI (Socièté Civile Immobilière), si je crée une société qui est immatriculée en France, avec une adresse en France, je peux, éventuellement contourner ce problème de non-résident. Donc, j’ai commencé à chercher des informations pour créer une SCI (Socièté Civile Immobilière).

Au niveau du timing ça commençait à devenir serrer, il fallait que je crée la SCI (Socièté Civile Immobilière) très rapidement sans rien y connaitre. Donc, ce que j’ai fais c’est que, j’ai acheté une formation sur internet pour monter une SCI que j’ai acheté entre 200 et 300 € je ne me souviens plus du prix exact. Je me suis formé pendant une semaine. J’ai bouffé que de la SCI, la SCI, la SCI.

Ensuite, j’ai contacté ma sœur en lui demandant si ça l’intéressait de monter avec moi, une SCI. Et ce que j’ai fais, la petite subtilité, c’est que j’ai monté une SCI à capital variable. Pourquoi variable et non fixe ? C’est que variable, tu peux apporter des modifications, juste en faisant une assemblée générale, donc une AG, en disant par exemple, ben voilà, telle personne je lui rachète ses parts, telle personne sort de la SCI. T’as pas besoin de retourner au centre des impôts ou je ne sais quoi et refaire tous les papiers, payer et te prendre la tête. Tu vois c’est beaucoup plus rapide. Voilà, tu fais une AG en disant, bon voilà, telle personne sort de la SCI, point barre. Et c’est terminé. Et donc, du coup ben je me suis dis, je passe sur une SCI à capital variable. Comme ça je peux faire rentrer des personnes ou en faire sortir uen fois la SCI créée. Donc voilà, c’était ma stratégie.

Donc, si toi aussi, tu es non-résident, tu peux éventuellement utiliser cette méthode de créer une SCI à capital variable. Tu fais rentrer, frères, sœurs, père, mère en leur disant, que c’est juste temporaire, et qu’une fois que tu as l’accord de prêt ben tu les fais sortir de la SCI. Voilà. Donc du coup, ben c’est ce que j’ai fais. J’ai monté la SCI. Franchement, grâce à cette formation, ça a été extrêmement rapide. Je crois que en moins de 15 jours, la SCI était créé. Donc voilà, je suis allé à la banque, avec les statuts, en disant ben voilà, je souhaite investir, via la SCI. Donc, c’est pareil, au début j’ai eu quelques refus parce qu’il y avait des non-résidents qui étaient dans la SCI. Donc là, je me faisais encore emmerdé en disant ben : « Ouais mais… », même si la SCI est française etc… mais comme c’était moi qui avait le plus de part dans la SCI et comme j’étais non-résident, aux yeux de la banque, il ne voyait toujours que moi. Donc j’ai fais pareil, à la dixième banque, donc je suis arrivé au CIC, et au CIC c’est passé. Sans problème. Ils m’ont donné un accord de financement.

Saches qu’en tant que non résident, tes revenus fonciers seront imposé à 20% et t’auras également les prélèvements sociaux 15,5%. Donc ça te fera au total 35,5%. Donc, taux d’imposition 20% et prélèvements sociaux 15,5%. Après maintenant, je pense que toi, en tant que non résident t’as déjà entendu que normalement les prélèvements sociaux, ben que on est pas sensé les payer. Parce que tu cotises à la sécurité sociale. Nous en tant que non résident, on a pas droit à la sécurité sociale. Donc c’est vrai, qu’il n’y a aucunes raisons de payer ces prélèvements sociaux. Donc ça je sais que c’est en discussion bon avec Bruxelles et la France, parce que ben forcément, Bruxelles demande à ce qu’on ne paie plus ces 15,5% ces prélèvements sociaux. La France maintient, parce que ben c’est quand même 15% d’impôts. Je pense qu’ils ont pas envie de passer, qu’ils ont pas envie de passer et lâcher 15% d’impôts. Donc voilà, donc, maintenant, moi, si toi en tant que non résidents, tu paies pas ces prélèvements sociaux donc, ben c’est intéressant de me faire un petit retour, comme ça ben ça me permet de communiquer dans une autre vidéo. Ou sinon dans les commentaires. Je pense que c’est plus simple dans les commentaires. Maintenant, bon voilà, moi je parle encore de mon expérience, quand j’ai eu mon prêt via la SCI donc j’ai dû payer les frais de notaire. Donc du coup, j’ai débloqué mon assurance vie. Et quand j’ai débloqué mon assurance vie, j’ai dis comme quoi, j’étais non résident et que normalement en tant que non résident, je n’ai pas à payer les prélèvements sociaux. Donc, le conseiller en question ne savait pas. Il s’est renseigné, il a dit bon ok je me renseigne et je vous tiens au courant, auprès de mon chef. Donc il est allé à la direction pour se renseigner, ensuite, il m’a envoyé un papier à remplir, en tant que… un truc de non résident. Papier que j’ai rempli. Et au final ben, j’ai pas payé les prélèvements sociaux. Donc voilà, donc, je pense que pour le moment, on ne paie pas les prélèvements sociaux. Mais je ne sais pas jusqu’à quand. C’est pour ça que moi, dans la finalité je me dis que la France elle ne va pas lâcher 15% d’impôts. Et qu’elle va trouver un moyen pour que nous les non résidents on paie un impôt. Peut-être ça portera un autre nom ou je ne sais pas quoi. Mais voilà, on ne passera pas outre. Donc voilà, je me suis dis, ben il vaut mieux que je passe par la SCI. Déjà, ben ça sera plus simple pour obtenir mon prêt. Et voilà, et comme je t’ai dis au niveau des impôts ben en tant que non résident je ne sais pas si on va bénéficier de cette exonération de 15%. Donc, si c’est le cas, ben super hein. Tant mieux pour nous, ça nous ferai une imposition seulement de 20%, mais voilà, mais moi je ne suis pas sûr, je voilà. Je préfère attendre et voir un petit peu sur le long terme, pour voir un petit peu ce que ça donne. Donc voilà. Donc voilà, ça c’était une petite vidéo quand même sur les non résidents. Et après t’as également le statut aussi de frontalier. Donc les frontaliers c’est ceux qui vivent en France, et qui travaillent dans un autre pays. Donc, voilà, tu peux habiter en France, aller habiter en Suisse parce que t’es à la frontière. Tu peux vivre en France, travailler au Luxembourg, travailler en France, travailler en Allemagne ou en Belgique. Donc eux ils ont, le statut de frontalier. Donc voilà, par contre un frontalier, ça passe beaucoup mieux pour obtenir un prêt bancaire, parce que ben ils ont cette adresse fiscale en France. Donc voilà, après t’as les expatriés, donc un expatrié c’est, ça va être un français qui travaille à l’étranger. Donc il a toujours son contrat de travail français, mais il est expatrié par exemple, pour aller bosser je ne sais pas, un an ou deux ans par exemple en Chine. Donc voilà, donc ça va être un expatrié. Et pour un expatrié c’est comme le non résident. C’est également compliqué d’obtenir un prêt bancaire. Un prêt immobilier, excuses moi. Donc voilà. Ben écoutes, j’espère que cette vidéo t’auras servi. Si elle t’as plu, le petit pouce hein. N’hésite pas, abonnes toi, moi ça me fait plaisir. Si t’as des commentaires également, ben n’hésite pas hein. Tu me laisses des commentaires, tu m’envoies un petit mail et voilà, on en discute. Voilà. Ben écoutes, je te souhaite un bon investissement ! Bon courage à toi parce que franchement, c’est du courage qu’il faut. Voilà, ne baisse pas les bras, fonce ! Voilà, moi, je n’ai pas lâché l’affaire, je suis allé, j’ai foncé, j’ai obtenu ce prêt. Donc je pense que si moi, je l’ai fais, toi aussi tu peux le faire. Donc voilà, allez Ciao ! Bon courage à toi.