Comment déclarer vos revenus locatifs de la location meublée ?

 

 

Salut ! C’est Anicet ! J’espère que tu vas bien?

Alors, aujourd’hui, j’ai envie de te parler de fiscalité « déclarer vos revenus locatifs de la location meublée« , saches que la fiscalité c’est quelque chose, que toi tu dois prendre en compte dans ton calcul de rentabilité, c’est vachement important !!

La fiscalité peut différer d’une personne à une autre, ce que je veux dire c’est que tu peux calculer ta fiscalité en étant célibataire et le rendement ne va pas être intéressant, alors que elle peut être intéressante pour une autre personne qui va être mariée avec des enfants. Je prends toujours la fiscalité en compte lors de mes calculs de rentabilité, car je recherche vraiment l’autofinancement à 100%, j’ai même envie de te dire à 110%. Je veux que mon locataire indirectement paie justement cette fiscalité, donc mes impôts, toutes les charges et la mensualité du crédit. Le but étant de sortir 0€ de ma poche.

Maintenant, saches que je ne suis pas un expert en fiscalité, je suis débutant, j’ai fais mon premier investissement cette année, un immeuble de rapport. J’avais déjà fais un investissement locatif en 2007, ça n’a pas été une bonne opération, entre temps, j’ai pris le temps de me former, aujourd’hui, je sais calculer une rentabilité, alors qu’en 2007, je ne savais vraiment pas ce que c’était une rentabilité. Lorsque j’ai investis dans mon immeuble de rapport, j’ai calculé le rendement locatif en prenant en compte ma fiscalité.

Dans mon immeuble de rapport, j’ai quatre appartements qui sont loués en meublés, et j’en ai deux autres qui sont loués en nus, mais dans cette vidéo on va parler fiscalité de la location meublée, je ferais une autre vidéo pour traiter de la fiscalité en location nue.

Saches que si tu loues en meublé, tu relèves du régime BIC, Bénéfice Industriels et Commerciaux, ceux ne sont pas des revenus fonciers, comme la location nue.

Tu prends tes recettes, donc, que tu as perçues pendant cette année, tes loyers + tes charges (n’oublie pas tes charges. car en location nue, ce sont tes loyer hors charges), et tu les reportes sur ton imprimé 2042C, dans la case revenu BIC, tu reportes ton montant à cet emplacement là tout simplement.

Saches que tu as deux régimes. Donc là je vais parler du premier régime qui est le Micro-BIC. Donc le montant que tu as reporté sur ton imprimé 2042C, alors, le fisc, ce qu’il va faire eux, prenons un exemple : tu as déclaré 20 000 €, ton loyer + les charges, tu seras au régime Micro-BIC, car tu ne dépasses pas les 32 900 € à l’année, donc dans notre exemple nous avons 20 000€. Par contre, si tu souhaites, même si tu es en dessous, tu peux passer au deuxième régime qui est le Réel. Mais ça, on va voir ça tout à l’heure. Donc nous sommes en dessous des 32 900 €, donc on est au Micro-BIC. Je reporte ce montant sur mon imprimé 2042C.

Le fisc va procéder à un abattement de 50%, soit sur les 20 000 € ça va me faire, 10 000 €. Ensuite comment ça va se calculer ? Si j’ai un TMI : Taux Marginal d’Imposition, qui est à 30%, je vais devoir payer 3000 € d’impôt, tout simplement. C’est pas plus compliqué que ça.

C’est pour ça que je te dis que, ton taux marginal d’imposition est vachement important. Je suis peut-être à 30%, mais toi tu es peut-être à 14%. Si on calcul le rendement locatif, peut-être que moi, avec mon taux marginal d’imposition, c’est une affaire qui ne sera pas intéressante pour moi alors que pour toi, vu que tu es imposé à 14% sur tes revenu cette opération sera plus adapté pour toi.

Tu comprends maintenant pourquoi c’est important la fiscalité et tu dois la prendre en considération. je déteste la fiscalité car c’est trop de prises de têtes, je trouve cela très compliqué quand tu lis les textes, car tu es obligé parfois de relire dix fois pour comprendre le sens, alors qu’on pourrait l’expliquer facilement, comme je l’ai fait dans mon exemple.

Autre choix, le régime du réel, on va dire qu’on est toujours à 20 000€, dans ce cas nous avons la possibilité de faire la demande pour être au régime réel ou si nous dépassons les 32900€ de recettes, nous sommes obligatoirement en régime réel.

Tu peux déduire en régime réel, tes frais de notaire, tes frais d’entretiens ou tes réparations (Plomberie, électricité, etc…n’oublie pas de garder les factures), les impôts locaux, la taxe foncières, frais de gestion, assurance, un expert comptable, assurance, loyers impayés, PNO (Propriétaire Non Occupant), intérêts d’emprunts. Tu peux également amortir le mobilier pendant cinq à dix ans, entre 10 et 20% par an.

Tu as acheté ton appartement, tu peux amortir les murs, parce que, tu as un locataire qui vit dedans, tes murs ont une durée de vie. si tu souhaites plus de détails consulte un expert-comptable, on estime que tes murs ont une durée de vie de cinquante ans. Donc pendant cette période, je crois, justement tu peux amortir, je crois 2% de la valeur du bien. Donc, ça veut dire que si t’as un petit appartement, un studio que tu as acheté à 50 000 €, tu peux amortir justement, 2% du prix auquel tu l’as acheté. Les services d’un expert-comptable sont déductibles également.

Fais une comparaison entre le Micro-BIC et le Réel simplifié, je pense que tu paieras moins d’impôts avec le Réel Simplifié.