Pourquoi créer une SCI de SCPI ?

 

 

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Dans cette courte vidéo, j’avais envie de te parler d’un petit passage du livre « créer et gérer votre SCI ». C’est assez intéressant parce que le sujet traite des SCI de SCPI.

Qu’est ce qu’une SCPI ?

La SCPI est la Société Civile de Placement Immobilier. On l’appelle également la pierre papier. Si tu n’as pas envie de te prendre la tête dans l’achat de l’immobilier physique, tu peux passer par ce genre de société, qui achètent de l’immobilier physique. En général de l’immobilier de bureau. C’est ce qu’ils ont en majorité dans leur portefeuille. Ils disposent également d’immobilier résidentiel. Je sais que ça rapporte entre 5 et 6% si je ne me trompe pas. Si en terme de gestions, trouver des biens, ou la gestion de locataires ne te conviennent pas, mais que tu as tout de même envie d’avoir de l’immobilier dans ton patrimoine, tu peux passer par la SCPI. C’est également possible de faire l’acquisition de la SCPI par crédit. « Avec l’argent collecté des épargnants, qui deviennent associés ».

Tu deviens associé, tu achètes des parts des SCPI qui achètent des immeubles. « Les SCPI les mettent en location et perçoivent les loyers. Après déduction des charges générées par les immeubles et le fonctionnement dans la SCPI, les loyers nets sont redistribués aux associés». Tu reçois les loyers par rapport aux nombres de parts que tu as investi dans la SCPI. Donc, ce sont des dividendes. C’était un rappel rapide et bref de la SCPI.

Comment investir dans des SCPI via une SCI ?

Tu peux créer une SCI et faire l’acquisition de SCPI. Vous pouvez vous mettre à plusieurs, de deux voir même à dix personnes dans une SCI afin de faire l’acquisition de la pierre papier.

Voici un cas pratique, qui est l’intérêt de loger un portefeuille de SCPI dans une SCI.

« Il s’agit d’un père et de son fils qui souhaitent constituer ensemble un portefeuille de SCPI. Leur objectif est de procurer un complément de revenu au père. Le père dispose d’un petit capital de 40 000€ et il a également de faible ressource. Le fils dispose d’un capital de 60 000€ et n’a pas besoin de revenu dans l’immédiat. » Je suppose qu’il est salarié donc n’a pas besoin de revenu. Peut-être que le père lui, est à la retraite et qu’il perçoit une faible retraite en plus de disposer d’un faible patrimoine de 40 000€. Ils vont donc créer une SCI tous les deux.

« Le fils n’a pas dans l’idée, de réaliser une plus-value à terme. Il voit plutôt sur du long terme. Ni l’un ni l’autre, n’ont envie de s’investir dans la gestion d’un bien immobilier. » Comme je te l’ai dit, si tu n’as pas envie de te prendre la tête avec la gestion d’un bien immobilier tu peux passer par la SCPI. C’est ce qu’ils font ici. « Ils pourraient acheter des parts en démembrement. L’usufruit pour le père et la nue propriété pour le fils. »

Usufruit – Nue propriété KEZAKO ?

À titre d’information, si tu ignores ce que sont l’usufruit et la nue propriété, je vais te l’expliquer à travers un exemple.

Si moi j’achète un immeuble, je décide d’avoir la nue propriété et toi, je te donne l’usufruit. Cela veut dire que tu vas récupérer tous les loyers et moi j’ai les murs de l’immeuble. Je ne perçois donc rien mais toi, tu récupères les loyers et toute la gestion de l’immeuble. Je n’ai donc que la nue propriété ; c’est-à-dire les murs. Et toi tu t’occupes de tout le reste et tu perçois aussi les loyers. Pour cela, comme c’est un démembrement, il faut passer par un notaire. On décidera d’un temps. Donc si tu fais ça pendant dix ans ou 20 ans ? Ce sont des choses qui peuvent être pas mal également, si tu as un enfant qui est étudiant par exemple, tu peux lui donner l’usufruit d’un bien immobilier que tu possèdes, si tu n’as pas besoin de percevoir les loyers de l’un de tes appartements ou de l’un de tes immeubles et s’il n’a pas obtenu de bourses, tu peux lui donner l’usufruit de l’un de tes biens.

Pour revenir au cas pratique, le fils va disposer de la nue propriété et le père de l’usufruit. « Ils tomberaient alors sous le coup de la présomption de gratuité prévue à l’article 751 du code générale des impôts. Ils apportent donc leur capital respectif à une SCI qu’ils créent tous les deux, ils prennent soin de faire établir les statuts par acte authentique devant un notaire. » Pour la création des statuts, ils vont aller devant le notaire. C’est important de voir un notaire car ce ne sont pas des statuts que tu peux récupérer sur internet étant donné que c’est spécifique. Il faut aller voir un notaire pour qu’il rédige ces statuts pour ce démembrement.

 

Le père reçoit 40 parts de la SCI et le fils 60. Cela fait au total, 100 000€. Le père disposait d’un capital de 40 000€ donc il percevra 40 parts et le fils avait 60 000€ donc il disposera de 60 parts. « La SCI acquiert des SCPI d’entreprises ». Ils achètent des SCPI. « Devant le notaire le père fait donation à son fils de la nue propriété de ses parts de SCI dont il conserve l’usufruit ». C’est donc devant le notaire que tu établi cela. « Le fils lui, fait donation temporaire », donc là c’est un exemple ; « de 20 ans de son usufruit et de ses parts de SCPI. L’intégralité des revenus revient donc au père qui n’a déboursé que 40% de la valeur des SCPI ». Plus haut, il a mis 40% des parts dans la SCPI mais étant donné qu’il a l’usufruit de la totalité, il reçoit 100% des parts. C’est donc une astuce qui n’est pas mal. C’est pour ça que j’ai fait cette vidéo. « Quant au fils, il a sorti la valeur de ses parts de l’assiette de l’ISF aussi dite assujettie parce qu’il ne possède plus que la nue propriété ». Même si le fils et à l’ISF, il peut en sortir éventuellement vue qu’il a baissé son patrimoine car il ne touche plus de revenu. Cet exemple est assez intéressante et peut être appliqué dans d’autres cas.

 

Si cela te donnes des idées tu peux partir dans ce sens également.

J’espère que la vidéo t’a plu. N’hésite pas à t’abonner.

 

Ciao !