Pourquoi j’ai créé une SCI ? Ses avantages

 

Bienvenue sur ma chaîne Youtube ! N’hésite pas à t’abonner, tu sais que cela me fait plaisir 🙂

 

Dans cette vidéo, je vais te parler de la SCI à l’IS. Pourquoi ? Parce que j’ai opté pour la SCI à l’IS pour mon immeuble de rapport. Si tu ne connais pas la SCI à l’IS, on va en parler globalement parce que je ne suis pas expert de tous les avantages et inconvénients de la SCI à l’IS. Je suis en cours de formation. Je bouquine encore quelques livres sur la SCI en ce moment. Par contre, je peux te parler des grandes lignes et pourquoi j’ai opté pour la SCI à l’IS ?

Quelles sont les avantages de la SCI à l’IS ?

Les avantages de la SCI à l'IS

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  • J’ai fait ce choix parce que c’est un immeuble de rapport de 6 appartements. Je souhaite garder cet immeuble de rapport sur du long terme, afin de profiter des loyers quand je serai libre financièrement.
  • Ensuite, comme tu le sais déjà, je suis non-résident fiscal en France, je vis en Suisse et pour moi, c’était une « facilité » de passer par la SCI. En réalité c’était compliqué pour moi, mais c’était une manière de contourner mon problème de non-résident étant donné que la SCI est française. Je l’ai fait avec ma sœur qui vit en France. On a donc monté une SCI à l’IS qui est fiscalement en France. Donc j’ai réussi à obtenir mon prêt de cette façon.
  • Je souhaite profiter d’une faible fiscalité, soit 15% de taux d’imposition pour des bénéfices inférieur à 38120€ . Je ne souhaite pas pour le moment toucher de dividendes. J’ai également relevé qu’une SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés), est une société opaque fiscalement. Cela signifie qu’elle paie ses impôts de son côté et qu’elle n’impacte pas ma fiscalité personnelle. Si j’avais opté en nom propre pour la location nue par exemple, je serais imposé à 20% + 15.5% (CSG-CRDS), alors que la SCI à l’IS est à 15%. J’ai aussi pu noter que pendant 20 ans, si tu ne perçois aucun dividende de la SCI, tu n’auras aucune fiscalité locative imposable à payer. C’est-à-dire que tant que je ne prends pas de dividende, je ne suis pas imposé sur les dividendes. Comme je suis déjà salarié, pour le moment je n’ai pas besoin de toucher des dividendes. Quand je ne serai plus salarié, là j’aurai besoin de toucher des dividendes et à ce moment-là, je serai imposé fiscalement sur les dividendes que je vais percevoir.

 

  • La SCI doit payer la CRL. C’est la Contribution sur les Revenus Locatifs qui est au taux des 2,5% des revenus locatifs perçus. La SCI est imposée à l’impôt sur les sociétés donc à 15% jusqu’à hauteur de 38 120€ et au-delà c’est 33%. Pour rester en-dessous des 38 120€, je te conseille de mettre un immeuble ou un bien dans une SCI. Par contre si demain je mets un immeuble qui fait plus de 38 120€, je serai à 33%. Mais pour trouver un immeuble qui fait 38 120€ c’est que là j’ai pris un gros immeuble qui dégage un gros cash Flow. Je n’en suis pas encore là pour le moment. Je pense que je vais plutôt être taxé à des immeubles qui auront un revenu locatif entre 20 000 à 25 000€. Je ne pense pas que je vais toucher des immeubles qui vont faire plus de 38 120€ de loyer. Le but est de faire un immeuble dans une SCI. Ce n’est pas mal parce que tous les œufs ne sont pas mélangés dans le même panier. Si demain j’ai un problème avec un immeuble, c’est l’immeuble avec la SCI. Si demain tu as une SCI et que tu y mets 4 immeubles par exemple, si tu as un problème avec un immeuble, la banque peut te saisir tous tes immeubles de ta SCI. C’est important à savoir. C’est pour cela que je partirai sur un immeuble, une SCI. Comme ça, je reste sur ce taux de 15%.

 

  • La SCI amortit comptablement tout type de bien ; meublé, nu. Il faut que tu saches que si tu veux faire du meublé, tu ne peux pas être en SCI à l’IR. Le meublé c’est seulement la SCI à l’IS. Aussi, tu dois prendre un expert-comptable parce que c’est une société, donc tu dois tenir une comptabilité.

 

  • Comment percevoir les revenus de votre SCI vers ton patrimoine personnel ?

Comment percevoir les dividendes de la SCI à l'IS

 

 

 

 

 

 

 

 

Tu es actionnaire de ta SCI, donc elle te versera des dividendes. Ce sont les bénéfices que la SCI à réaliser, c’est-à-dire les loyers. Ces dividendes seront taxés à la CSG CRDS à 15,5% puis réintégrés dans tes revenus à hauteur de 60%. En fait, c’est 40% d’abattement.

Si je prends un exemple, tu as 1000€ de dividendes, cela entraîne 155€ que tu dois verser à la CSG CRDS. Ensuite, tu prends les 600€ à déclarer dans tes revenus au titre de revenus mobiliers. Pour se constituer un patrimoine, je trouve que la SCI à l’IS ce n’est pas mal parce que tu as ce taux d’imposition à 15,5%. Par contre, l’inconvénient c’est que si tu veux revendre ton bien, tu es fortement taxé parce que tu ne paies pas beaucoup d’impôts, donc 15%. Et forcément, il y a toujours une contrepartie. Et la contrepartie c’est que si tu veux la revendre et te faire une plus-value, tu seras fortement taxé au niveau de cette plus-value.

 

Opter pour une SCI à l’IS, te permet de constituer un patrimoine sans impacter ta fiscalité personnelle. Mais il y a quand même des petites techniques pour pouvoir éviter cette fiscalité si tu veux revendre. Sois tu peux revendre tes parts, parce que tu as des parts dans la SCI. Si vous êtes plusieurs associés, si vous êtes 2 par exemple, je vais prendre 50% des parts et toi 50% des parts. Je peux revendre ces 50% des parts à quelqu’un d’autre. Cela te permettra également d’être imposé sur la plus-value. Pour la transmission, tu peux aussi faire une donation aux enfants. Pour éviter de trop payer, tu peux aussi faire un démembrement temporaire. C’est que la SCI à l’IS, elle détient l’usufruit et tu crées une autre SCI à l’IR qui détient la nue-propriété et au terme du démembrement, la SCI à l’IR reprend la pleine propriété et donc tu pourras revendre le bien avec la plus-value des particuliers qui est beaucoup plus avantageuse dans le temps. C’est donc aussi une technique de faire du démembrement.

 

Voilà. Courte vidéo sur la SCI. Moi, c’est ce que j’ai pu relever au niveau des avantages, cela me correspondait. Si je fais une autre acquisition d’un immeuble, tout en sachant que les immeubles sont des biens que je vais garder longtemps car je souhaite profiter des dividendes quand je serai libre financièrement. Donc je mettrai toujours un immeuble en CSI à l’IS. Par contre, si je sais que je vais faire des opérations courtes, comme de l’achat-revente par exemple, je ne passerai pas par une CSI à l’IS, je passerai plutôt par une CSI à l’IR ou alors je passerai en non-propriétaire.

 

J’espère que la vidéo t’aura plu. N’hésite pas à la commenter puisque peut-être que j’ai fait des erreurs ou que tu veux des précisions. Et si tu as aimé la vidéo, n’hésite pas à la « liker », cela me fait plaisir.

 

À la prochaine ! Ciao !