7 conseils pour investir efficacement dans l’immobilier

 

Salut c’est Anicet ! j’espère que tu vas bien ?

Ça me fait plaisir de te retrouver dans cette vidéo ! Alors justement, j’avais envie de te parler dans cette vidéo de mes 7 conseils pour investir efficacement dans l’immobilier. Je pense que c’est quelque chose qui peut te servir si tu es débutant et que tu souhaites également investir l’année prochaine pour ton premier ou deuxième investissement ou t’améliorer dans tes investissements.

Saches qu’en 2007, j’ai fait mon premier investissement immobilier ça ne s’est pas très bien passé. Donc, j’ai pris le temps de me former et j’ai fais une nouvelle opération, cette année en 2016; un immeuble de rapport.

Pour le moment ça se passe super bien et j’en suis très content.

 

Mon premier conseil, va être l’emplacement.

Je te conseille franchement de te focaliser sur l’emplacement. Essaies de trouver un appartement, un immeuble qui est proche par exemple des transports en commun, d’un supermarché, d’un centre ville… Tu sais, tout ces petits détails, essaies de toi te mettre à la place du locataire, justement si c’est un studio, mets toi à la place d’un étudiant. Si c’est un appartement du type T3, ça sera plutôt un couple, surement avec voiture. Est-ce qu’il y aura un parking ? essaies de te mettre à la place en te posant la question : « Si j’achète tel type d’appartement, quel type de locataire dois je priviligier ? ». Est-ce que ce sera des étudiants ? Est-ce que ça sera un couple ? Est-ce que c’est une grande famille avec enfants? Tous ces petits détails sont assez important. Donc n’oublie pas l’emplacement.

 

Ensuite, mon deuxième conseil, va être la négociation.

C’est vachement important parce que c’est vraiment là où tu vas faire ta bonne ou mauvaise affaire. Il faut vraiment que tu prennes tout en compte. Donc, fais bien tes calculs et n’hésite pas à négocier. Si tu es du genre à ne pas oser je t’invite à te former. Il y a pas mal de bouquins de développement personnel qui permet justement de te libérer de tout ça.

 

Ensuite mon troisième conseil pour bien investir ; va être les travaux

Je ne te dis pas des travaux de gros œuvres, mais privilégie par exemple les petits travaux, un rafraîchissement par exemple : peinture etc… C’est pas mal. Parce que ça va te permettre justement, je rebondis dessus mais ça va te permettre de négocier également. Donc petites touches de travaux, c’est un petit conseil. Si c’est quelque chose, du clé en main, tu vas peut-être avoir des difficultés pour négocier. Donc essaies de viser les travaux d’amélioration, d’agrandissement, ou de (re)construction.

 

Ensuite, mon quatrième conseil, est de connaître ton secteur.

Je suis de la région parisienne, ça fait deux ans que je vis en Suisse. J’ai cherché à investir dans le secteur du Doubs. Pendant un an je n’ai fait que des visites. Je savais que je n’allais pas acheter tout de suite mais j’ai fait des visites pour connaître le secteur, pour connaitre la demande locative. J’ai pris un an pour connaître le secteur du Doubs, maintenant je sais là où il y a du potentiel mais ça m’a pris du temps.

 

Ensuite, le cinquième conseil que je peux te donner, c’est d’investir dans un logement qui te plait.

Je m’explique, si tu ne te vois pas vivre dans le logement en question, si tu n’arrives pas à te projeter dedans, ben ce n’est pas la peine, laisses tomber.

Il faut que toi tu te dises : « Ahhh génial je me vois vivre dans cet appartement !

Parce que le centre ville est génial, l’appartement est joli. C’est un critère important.

 

Le sixième conseil c’est de se former et de ce spécialiser

Je me suis spécialisé dans les immeubles de rapport.

Essaies toi aussi de te spécialiser:  immeuble de rapport, la collocation, l’achat-revente, locaux commerciaux ou de la location saisonnière.

Une petite anecdote ; j’avais fait une vidéo où j’appelais justement une agence pour un immeuble de rapport que j’avais trouver sur LeBoncoin. Donc la personne de l’agence je l’ai re-eût au téléphone et je lui ai dit : « Le bien en vente ne m’intéresse pas parce que le propriétaire établit des baux de locations nues et il y a des sous-compteurs. Il devrait y avoir un compteur pour chaque appartement ». Et la personne de l’agence me dit : « Ah bon ? Je ne suis pas au courant, etc… » Et je lui ai dis : « Renseignez-vous mais normalement c’est comme ça ». Donc du coup il m’a dit « Ok, je vais me renseigner » et il m’a rappelé cinq minutes après en disant : « Ah oui, en effet, j’ai regardé en effet vous avez raison ». Donc j’ai appelé le propriétaire, en lui demandant comment ça se fait qu’il y a des sous-compteurs et que les baux sont établis en nus. Et là, ça m’a fait rigoler, il a dit comme quoi il a fait une erreur quand il a établit les baux de location nue, qu’il aurait dû faire du meublée. Et qu’il allait voir justement les locataires pour changer les contrats.

Si on ne connaît pas, on va tomber sur des personnes qui vont essayer de vous mettre une carotte. Si je ne connais rien dans l’immobilier, je me retrouve avec un immeuble de rapport qui n’est pas au norme et au final, c’est moi qui aura des problèmes par la suite.

Quand tu maîtrises bien, tu peux investir sans crainte. Donc voilà, ça c’est mon sixième conseil.

 

Et mon dernier conseil, c’est qu’il faut que tu saches absolument calculer ton rendement.

C’est quelque chose qui est à mon sens vachement important.

Il faut que tu saches calculer ton rendement, il faut que tu saches calculer ta fiscalité, parce que, déjà, le fait de calculer ton rendement, ça te permet de savoir si tu es dans l’objectif que tu vises. Que tu cherches du 5%, du 10%, du 20%. Le fait de calculer ça va te permettre déjà de dire : est ce que tu dois négocier ou pas, ta marge etc… Donc, voilà, c’est quelque chose d’important. Ta fiscalité également, parce qu’elle rentre en jeux dans ton rendement. Donc ces paramètres tu ne dois pas les négliger. Moi, je sais qu’en 2007 je ne savais pas calculer des rendements, de la fiscalité et au final, j’ai eu des problèmes par rapport à tout ça. Donc voilà, j’espère que cette vidéo t’as plu. N’hésite pas à t’abonner. N’hésite pas à commenter si toi tu as d’autres conseils, partages. On est là pour partager. Donc n’hésite pas.

Allez, je te dis à la prochaine ! Ciao !