Compte rendu de la visite de l’immeuble de rapport

 

 

Salut c’est Anicet ! J’espère que tu vas bien !

Alors, dans cette vidéo je vais te faire le feedback du rendez-vous que j’ai eu. Je ne sais pas si tu avais regardé la vidéo « Je suis en ligne avec l’agence », donc là si tu ne l’as pas fait, je t’invite à la visionner. Donc tu la regardes et une fois que tu as terminé tu peux passer à cette deuxième vidéo. Parce que justement, c’est le feedback de cette vidéo.

J’avais rendez-vous avec l’agence pour visiter un immeuble de rapport avec quatre appartements. j’ai visité et je vais te raconter tout ça. Le rendez-vous c’est bien passé, nickel. Au rez-de-chaussée, tu as l’accès au fond du couloir, à la cave qui comprend la chaudière qui est en bon état, à ce niveau il n’y a rien à dire.

Ensuite, les communs sont entrain d’être refaits. c’est en court de rénovation. J’ai envie de te dire que c’est une bonne chose. Tant mieux si c’est rénové. C’est toujours un petit plus. Ensuite, on est monté à l’étage. À cet étage, tu as deux appartements. Tu as le premier studio, il est loué 300 €. Il y a une locataire qui est en place. Par contre, la locataire vient de rentrer dans les lieux parce que ça ne fait que trois mois qu’elle est dans le studio. Par contre le studio, il est propre, il est nickel. Franchement il est trop beau. Dans le studio il n’y a rien à faire donc ça c’est ok.

Ensuite, on est passé au deuxième studio. Donc, il y a un deuxième studio qui est en court de rénovation. Alors ça, je ne comprends pas très bien pourquoi il est en court de rénovation. Pourquoi le propriétaire ne vend pas dans l’état. Au pire, le futur acquéreur fera les travaux. Donc lui, il a décidé de partir dans les travaux et le vendre clé en main. Donc, ça voudrait dire que déjà au niveau de la marge de négociation, elle ne serait peut-être pas énorme parce qu’il est entrain de le rénover. Je n’ai pas pu réellement me faire une image vraiment du studio. Parce que comme je t’ai dis, il est en cour de rénovation, t’avais encore les bidons, les pots de peintres etc… Donc, je ne peux pas vraiment donner un avis, il faut que je vois après rénovation forcément. Loyer estimé : également 300 €.

Donc, on monte à l’étage suivant. il y a un studio qui est loué 290 €. Par contre celui là, il y a un locataire qui est dedans, mais il n’est pas en bon état. C’est pareil, le locataire vient de rentrer dans les lieux. Ça doit faire peut-être entre deux ou quatre mois qu’il est dans le studio. Par contre le propriétaire n’a rien fait en travaux. Il l’a loué dans l’état, il n’a pas mis de coup de peinture, au niveau des sols il n’a rien fait. Donc, je ne sais même pas comment il est arrivé à louer cet appartement parce que moi personnellement je n’y vivrais pas. Déjà, c’est un point négatif, parce que moi, personnellement j’achète toujours quelque chose, même si je mets en location, je me pose toujours la question, est-ce que moi je pourrais vivre dedans ? Je ne peux pas me permettre de louer quelque chose, alors que moi même, je ne pourrais pas y vivre dedans. Moi, j’ai fais déjà cette erreur en 2007, donc j’en parle assez régulièrement parce que ma première expérience en investissement locatif. J’ai acheté un studio et honnêtement, je n’aurais pas pu vivre dans cet appartement parce qu’il ne me plaisait pas. Déjà, rien que l’immeuble, l’environnement, ça ne me plaisait pas. Donc voilà, j’ai fait cette erreur, chose que je ne recommencerai plus. Donc, là déjà, c’est encore un point négatif. Mauvais état. Je ne sais même pas comment tu peux te permettre de louer ce type de prestation à un locataire. Parce que ce genre de chose tu vois, le locataire demain, tu ne sais pas ce qui se passe dans sa tête, il te diras : « Moi, j’en ai marre, ça ne me plaît pas. Ce n’est pas propre, c’est sale. Allez je vais essayer de ne pas payer le loyer tant qu’il ne me refait pas mon appartement ». Donc il va commencer à t’embêter avec ce genre de chose. Donc, c’est pour ça, que là c’est un point négatif.

Ensuite, on est passé au deuxième studio. Donc, c’est un T1 bis. Par contre il est en duplex, il est grand, il doit faire à peu prêt entre 50 et 60 mètres carré. Le locataire est entrain de déménager. Quand je suis arrivé, il y avait des cartons un peu partout. Par contre c’est pareil, c’est à refaire. Il faut refaire le sol, les mûrs. Apparemment le propriétaire est sensé refaire cet appartement. L’agence doit me confirmer. Il a du potentiel, par contre, il y a également le locataire, donc là il part, apparemment il achète lui, un appartement. C’est une bonne chose que lui il fait. Donc il va être rénové. Et il est loué, 380 € hors charges. Donc ça fait un total estimatif, parce que tu as des locataires qui sortent, de 1270 €. Et il est vendu, 136 300 €.

Le problème c’est que, déjà dans l’annonce c’était stipulé que les quatre appartements étaient rénovés. Ce n’est pas le cas. Moi, je me suis dit ben tiens j’arrive, il n’y a rien à faire, ça va être du clé en main et je vais pouvoir négocier le prix. Parce que là, on était comme ça, à 10% brut, donc voilà, j’étais parti, moi pour essayer de négocier entre 100 et 110 000 € mais là, ce n’est même pas la peine. Autre chose, inconvénient, c’est que tu n’as pas de compteur électrique individuel. C’est le genre de chose, normalement il n’a pas le droit de faire. C’est comme je t’ai dis, t’en as deux qui sont loués. Le troisième, la personne est entrain de déménager, donc on ne compte pas. Ce qui veut dire que les deux, c’est des locations nues, donc trois ans. Ces locataires, n’ont pas leur facture à leur nom pour l’électricité, parce qu’il n’y a pas de compteur individuel. Donc, comment le propriétaire fait ?Il met des charges fixes de 60 € pour les trois studios et pour le grand, le duplex, le T1 bis ; 70 €. Donc charge fixe de 60 € et ça comprend : le chauffage, l’eau, les communs et l’électricité.

Donc, le mec de l’agence il me dit ben ça dépend des années. Il y a des années où il va gagner et des années où il perd. Pourquoi il perd ? Parce que, peut-être qu’il y aura beaucoup plus de consommation électrique. Peut-être qu’au niveau du chauffage, il sera un peu plus haut, mais il fait des forfaits fixes. Çà, ça ne va pas du tout, parce que c’est quelque chose que tu n’as pas le droit de faire.

Tes locataires en locations nues doivent la possibilité de choisir soi même leurs fournisseurs d’électricité : ERDF, je sais qu’il y en a d’autres, je ne les ai pas comme ça en tête. Moi, je sais que quand j’étais en France, je ne passais pas par ERDF, c’était un autre : Direct énergie. Donc voilà, en tant que locataire, tu dois avoir le choix d’avoir ton prestataire en électricité. Là, ce n’est pas le cas. Ça veut dire que demain, un locataire peut me demander : comment ça se fait que je n’ai pas la possibilité de choisir mon fournisseur.

Peut-être que tu peux dire au locataire : « l’électricité c’est pour ma poire et dans les 60 € fixes, vous n’avez que le chauffage et l’eau. Voilà, je ne sais pas trop comment mais il ne peut pas dire, je vous facture de l’électricité. Parce qu’en gros, t’es entrain de revendre de l’électricité. Et c’est une chose que tu n’as pas le droit de faire en France de revendre de l’électricité, de faire de la marge sur l’électricité. Ça ce n’est pas possible. Tu ne peux pas te faire ton bénéfice dessus. Donc, ça c’est un gros problème.

Pour contourner ça, il faudra, soit faire du meublé, parce que du meublé tu peux faire du forfait fixe. Donc, ça c’est possible ou de la location saisonnière. Du nu ce n’est pas possible. Donc ça c’est le gros point négatif. Pour être aux normes, il faudrait faire une colonne électrique, pour répartir les compteurs, mais c’est pareil, il faut rentrer dans l’administratif, faire un dossier ERDF, faire venir le consuel, un électricien qui va répartir tout ça : EDF, les compteurs. Je m’étais peut-être déjà renseigné, je crois qu’il faut compter peut-être entre 7000 et 9000 € à confirmer parce que tout dépend du nombre d’appartements etc… Donc, pour moi, ça c’est un point négatif. Ce qui veut dire que si je dois partir là dedans, il faut que je négocie que ce soit moi qui fasse les travaux. Que je dise au propriétaire : « Arrêtez vos travaux, je m’en occupe ». Comme ça, ça me permet de négocier le prix. Il faut que je puisse passer tous les appartements en meublés.

Dans ce cas là, si je les passe en meublés je ne m’occupe plus des compteurs. Comme ça les charges sont fixes.

C’est pour ça que quand c’est des compteurs individuels, c’est au nom du locataire, toi, en terme d’administratif, tu n’as pas à te prendre la tête parce que c’est ton locataire qui reçoit directement la facture à son nom. Si tu le reçois à ton nom, tu ne maîtrises pas au niveau du budget. Donc, un locataire il peut péter rapidement ta comptabilité. Donc, c’est pour ça que là, pour moi, il y a trop d’inconvénients. Le seul avantage que j’ai pu relever, c’est qu’il est hyper bien placé. En centre ville. Voilà. Magnifique, c’est le seul point positif. Maintenant, il y a beaucoup de travaux. Il y a beaucoup de travaux. On pourrait partir sur des travaux mais, comme je te dis le problème c’est de passer tout en meublés. Ça voudrait dire, je dois ressortir les locataires, les reloger temporairement, pour passer leur appartement en meublé si ils sont d’accord parce qu’il y a un contrat qui a été signé. Donc il peut refuser. Donc, c’est compliqué. Moi, personnellement, ce n’est pas une bonne affaire. Dans l’annonce comme ça, il disait que les quatre appartements ils étaient rénovés, en plein centre ville. C’était au pied du château. En plein centre ville de Montbéliard. Mais finalement, non. Pour moi, ce n’est pas intéressant. Donc voilà, comme je te dis, moi je me fie toujours à mon premier pressentiment et là, c’est plus du négatif qu’autre chose, donc j’ai pesé le pour et le contre et je n’ai relevé qu’un seul avantage. Le reste c’est que des inconvénients. Donc écoutes, pour moi cette affaire c’est next et je préfère ne pas perdre de temps et passer sur autre chose. Donc je vais rechercher et dès que je trouve autre chose au pire je ferai une autre vidéo et j’appellerai peut-être l’agence en direct. Je filmerai ça en vidéo. Ben écoutes, j’espère que cette vidéo t’as plu et comme ça, ça te permets de voir maintenant moi, comment je procède. Et je te dis à la prochaine ! Allez Ciao !