Comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier ?

trouver une bonne affaire dans l’immobilier

Vous voulez-vous vous lancer dans l’investissement immobilier comme beaucoup de Français ? Pour avoir plus de chance de réussir dans ce secteur, surtout quand on est débutant, il faudra savoir dénicher les affaires rentables. Certains professionnels prétendent avoir seulement du flair. Mais, ce n’est pas une seule question de hasard ni de sentiment. Si vous voulez trouver une bonne affaire dans l’immobilier, suivez les conseils et les astuces qui suivent.

Renseignez-vous le plus possible auprès de spécialistes en immobilier

Comme un financier qui est rivé sur des écrans chiffrés pendant toute la journée, le négociateur en immobilier est aussi constamment informé. Si vous voulez percer dans le secteur, il faudra faire en sorte de vous renseigner le plus possible. Parcourez les sites immobiliers et les revues qui parlent d’investissement immobilier. Cherchez aussi du côté des journaux, car parfois de très bonnes affaires sont publiées dans les petites annonces.

Vous pouvez aussi creuser directement du côté des professionnels. Apprenez à vous entourer de bonnes personnes. Si vous avez des agents immobiliers dans votre entourage, vous pouvez leur soutirer quelques informations. Souvent, les bonnes affaires sont celles qui sont « hors circuit ». Mais attention, il faut vous assurer aussi que les agents que vous fréquentez sont fiables.

Faites-vous connaître dans le milieu. Confiez vos désirs d’investissements à des personnes de confiance. Une fois qu’une opportunité se présente, vous serez alors le premier prévenu

Sachez reconnaître un potentiel

Toutes les écoles de commerce enseignent à leurs élèves les signes pour reconnaitre une occasion à saisir. Mais il ne faut pas forcément avoir un diplôme pour les identifier. Le prix est le premier critère à analyser. Après vous être renseigné sur l’état du marché immobilier, vous devez faire un comparatif simple des biens qui sont disponibles à l’achat.

Comme il a été précisé auparavant, parfois, ce sont les biens qui ne figurent pas sur les vitrines des agents immobiliers qui sont les plus intéressants. Si vous tombez par exemple sur un bien en très bon état et qui affiche un prix raisonnable (qui s’allie avec la moyenne dans la région), n’hésitez pas. Par contre, éloignez-vous des maisons ou des appartements qui cachent des rénovations à faire.

Si votre but est de louer le bien acquis, il faut que vous procédiez à quelque calcul. Le premier concerne le rendement locatif. Ce terme désigne ce qui vous revient après une certaine période de location (en général impartis sur une année). Le calcul se fait comme suit : le montant du loyer mensuel est multiplié par 12 (12 mois=1 année). Ensuite vous divisez le montant obtenu par le prix d’acquisition. Le résultat est multiplié par 100. Vous obtenez ainsi le pourcentage de ce que vous produit votre bien par rapport à son prix d’achat. Ce chiffre doit être le plus élevé possible. Pour que le bien arrive à s’autofinancer, le rendement doit se chiffrer au moins à 10%.

Évaluez avec un regard extérieur

Cependant si vous voulez acheter pour revendre ensuite, d’autres paramètres doivent être pris en compte. Il faut par exemple jeter un œil sur le potentiel futur d’une région. Il ne sert à rien d’acheter un appartement de haut standing dans une région agricole et plutôt rurale par exemple.

Par ailleurs, le fait d’acheter un petit hôtel dans une région à fort potentiel touristique peut vous rapporter très gros ensuite. Le fait d’évaluer ce qui peut se passer dans le futur n’est pas de la magie. Il suffit d’observer attentivement ce qui se passe autour de la région. Mais attention, vous devez toujours dépasser l’optimisme déplacé. Il est fortement conseillé de voir les choses telles qu’elles sont et d’être le plus réaliste possible.

Sachez négocier avec les bonnes personnes et les meilleurs moyens

Une fois que vous tenez entre les mains l’affaire qui pourra marcher, il faudra procéder avec délicatesse. Un homme d’affaires sera toujours capable de tirer profit de chaque situation. Une fois que vous êtes en présence de la personne qui veut vendre, essayez de percer un peu son caractère et ce qui l’a poussé à vendre.

Parfois vous tombez sur une personne qui n’a pas d’armes suffisantes pour marchander. Si par exemple, la raison de la vente est un besoin urgent d’argent, il sera prêt à baisser le prix. À condition que cette baisse lui soit raisonnable.

Le grand défi est alors de savoir si oui ou non le vendeur est disposé à négocier. Pour cela, posez les bonnes questions au bon moment. D’abord, mettez le vendeur en confiance en vous intéressant davantage à son bien. Montrez-lui qu’il peut vous convaincre d’acheter le bien et qu’il en tirera un bon prix.

Commencez par lui demander « Quand avez-vous acheté ? ». La réponse à cette question peut vous renseigner sur le prix avec lequel il l’a acheté en ces temps. Mais vous pouvez évaluer si oui ou non il a déjà payé une bonne partie de son crédit. Vous pouvez ensuite enchaîner par : « Quelle belle maison ! Vous essayez de la vendre depuis combien de temps ? ». Il peut vous sembler que cette question soit indiscrète, mais parfois les vendeurs y répondent volontiers.

Essayez de vous détourner des aprioris et des sentiments mal placés.

Que vous souhaitiez louer le bien ou le revendre après, ayez toujours en tête que vous n’y vivrez pas. Il se peut que vous tombiez sous le charme d’une maison, mais il ne faut pas vous emballer. Ne laissez pas vos sentiments obstruer votre jugement. Il faudra rester objectif quoiqu’il arrive.

Dans tous les cas, ne vous attachez pas trop au bien en question. Cela pourrait fausser l’achat, il faut que vous mettiez de côté tous vos ressentiments. La raison doit dominer le cœur dans ces cas-là.

Un investissement immobilier est qualifié comme investissement à long terme. C’est-à-dire que vous ne devez pas vous tromper au moment de l’achat, au risque de tout compromettre. Gardez toujours en tête que les maisons que vous achetez seront destinées à la vente un jour ou l’autre. Si vous avez entendu des rumeurs à propos d’une maison particulière, ne vous focalisez pas là-dessus. Le plus important, ce sont les avantages que vous pourriez en tirer. Si vous souhaitez louer le bien, le critère le plus important est son emplacement. Mais il faudra aussi vérifier tous les paramètres chiffrés possibles (la rentabilité, le cash-flow, le taux de couverture…).

Prenez les bonnes décisions au bon moment

Il est facile de le dire, mais difficile de l’accomplir. Par exemple, si vous venez d’acheter une belle maison sur un bel emplacement, le vendre dans les années suivantes ne vous rapportera pas grand-chose. C’est pour cela que vous devez aussi évaluer le bon moment pour vendre. Parfois aussi, le marché est très avantageux pour les acheteurs. Il vous faudra flairer le bon moment de l’achat.

Mais il arrive également que les décisions que vous prenez ne soient pas idéales. Vous avez peut-être manqué une de faire une bonne affaire dans un achat. Souvenez-vous qu’il n’est pas facile d’être toujours performant. Les ventes avantageuses ne disparaissent pas pour autant. Il faut juste apprendre de vos erreurs et aller de l’avant.

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