Comment se faire payer les loyers impayés ?

adresser un commandement de payer

gérer les loyers impayés

Les loyers impayés et les locataires indélicats sont une des hantises de tout propriétaire. Et c’est bien légitime. L’accumulation de loyer non versés peut rapidement mettre dans une situation financière délicate, d’autant que le bien loué est généralement assorti d’un crédit dont il faut continuer à s’acquitter du remboursement auprès de la banque. Heureusement, le propriétaire dispose de plusieurs moyens pour se faire payer les loyers dus.

La conciliation amiable : la première étape

Dès le premier retard de loyer, la meilleure chose à faire consiste à entrer directement en contact avec le locataire afin de connaître l’origine du problème. Il se peut que l’impayé soit seulement du à un problème technique (une erreur de la banque par exemple), celui-ci pourra donc faire rapidement le nécessaire pour régulariser sa situation. En cas de difficultés de paiement, le dialogue, tant qu’il est possible, reste la solution à privilégier afin de trouver un terrain d’entente satisfaisant pour chacun et éviter les lourdeurs d’une procédure judiciaire.

Il est possible de contacter le locataire par téléphone, par e-mail, ou, faute de réponse, par lettre simple puis en recommandé. A ce stade, un dialogue courtois est de mise. Montrez que vous êtes à l’écoute, et faites valoir auprès de votre locataire que la conclusion d’un accord est dans son intérêt. Si vous parvenez à trouver un terrain d’entente, matérialisez-le par la signature d’un document daté, et signé conjointement lors d’un rendez-vous. Si toutefois votre démarche reste sans résultat, vous devrez envoyer un courrier recommandé rappelant le fautif a ses obligations : c’est la mise en demeure de payer.

Le commandement de payer

Faute de règlement de la part de l’occupant des lieux, vous devez lui adresser un commandement de payer par voie d’huissier. Attention, pour être valide, ce document doit comporter plusieurs mentions obligatoires :

  • l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 reproduit en intégralité ;
  • les 3 premiers alinéas de l’article 6 de la Loi du 31 mars 1990 ;
  • la possibilité d’un appel au Fond de Solidarité Logement ;
  • l’adresse du fond que le locataire peut saisir.

L’huissier de justice remettra le commandement au locataire, et, si le bail comporte une clause résolutoire que vous souhaitez utiliser pour y mettre fin, également à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX). Dans ce dernier cas, le commandement doit être adressé à minima 2 mois avant la date de rupture du bail.

saisir la justice

L’actionnement de la caution

Si vous avez exigé du mauvais payeur un garant, c’est à ce moment là que vous pourrez vous tourner vers lui pour s’acquitter de la dette du locataire défaillant. Il existe deux types de caution : la caution simple, et la caution solidaire. Cette dernière est la plus fréquemment demandée lors de la signature d’un bail.

Dans le cas d’une caution simple, il vous faudra d’abord établir la preuve de la réalité de l’insolvabilité du locataire avant de lui adresser un exemplaire du commandement de payer.

Dans le cas d’une caution solidaire, l’huissier lui adresse ce document en même temps qu’au locataire, ou, au plus tard dans les 15 jours qui suivent. Point n’est besoin dans ce cas d’établir la preuve de l’impossibilité pour l’intéressé de solder sa dette.

L’injonction de payer

Si le commandement de payer est resté lettre morte, il vous faudra alors saisir la justice afin d’obtenir une décision ayant force exécutoire pour contraindre le locataire à honorer ses obligations.

Pour cela, l’autorité compétente dépend du montant de la créance. Si elle est inférieure à  4 000€, elle relève du juge de proximité. Au-delà, et jusqu’à 10 000€, c’est le tribunal d’instance qui est compétent. La saisine se doit d’être adressée au Président du Tribunal d’instance du lieu concerné, en remplissant pour ce faire un formulaire d’injonction disponible sur place. Le juge étudie le dossier, apprécie la validité de la créance, puis rend son jugement. Votre débiteur peut alors le contester en faisant appel, cependant, une telle procédure a peu de chance d’aboutir si les loyers sont effectivement dus.

Dans le cas où le débiteur s’obstine, et refuse de se plier à l’injonction, le propriétaire doit alors prendre les mesures nécessaires pour faire exécuter l’ordonnance. Là encore, le recours à un huissier de justice est un passage obligé. C’est lui qui prendra les mesures nécessaire, et pourra effectuer les saisies visant à solder la dette, qu’elles soient mobilières, ou sur salaire. Si les finances du locataire le permettent, l’argent qui vous revient lui sera automatiquement retiré. Dans le cas contraire, vous serez payé dès qu’il disposera de la somme nécessaire.

adresser un commandement de payer

Les assurances contre les loyers impayés

Lors de la signature d’un bail, une alternative intéressante au cautionnement est la souscription par le propriétaire d’une assurance contre les loyers impayés.

Pour que l’organisme accepte de couvrir les risques, le locataire doit néanmoins remplir plusieurs conditions : en général être salarié en CDI et percevoir un salaire d’au moins trois fois le montant du loyer. De son côté, le bailleur doit lui aussi respecter quelques règles : louer un logement aux normes de salubrité, inclure dans son bail une clause résolutoire, et être en mesure d’apporter la preuve de la solvabilité du locataire au moment de son entrée dans les lieux. Un délai de carence allant de 1 à 3 mois est généralement appliqué, la garantie n’entre donc pas en vigueur de façon immédiate.

En cas de loyer non versé, le propriétaire doit, sans attendre, mettre en demeure l’occupant des lieux de le régler de manière formelle. C’est seulement ensuite qu’il peut effectuer une déclaration de sinistre à l’organisme assureur. Il devra fournir l’ensemble des pièces justificatives prouvant que le profil du locataire respectait les conditions de solvabilité imposée. Après étude de son dossier, il sera dédommagé par l’assurance, qui se retournera ensuite contre le payeur défaillant.

En résumé, un propriétaire dispose de plusieurs moyens pour recouvrer les loyers impayés :

  • tenter de conclure un accord amiable en première intention ;
  • rappeler le locataire à l’ordre par une mise en demeure envoyée avec accusé de réception ;
  • faire signifier par voie d’huissier un commandement de payer, et actionner l’éventuelle caution ;
  • s’adresser au Tribunal d’Instance ou au juge de proximité afin d’obtenir une injonction de payer ;
  • faire exécuter l’injonction par un huissier qui fera pratiquer les saisies nécessaires ;
  • il est également possible de souscrire une assurance contre les impayés de loyer dans certains cas.

 

Lisez également mon article : Comment expulser un locataire pour loyers impayés avec la méthode Mayer ?