Comment investir dans une SCPI ?

 

 

 

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Dans cette vidéo, je vais te parler de « comment investir dans une SCPI » car c’est également un investissement immobilier.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

C’est une Société Civile de Placement Immobilier. Pour simplifier, c’est une forme de SCI ; une Société Civile Immobilière mais qui est beaucoup plus réglementée parce qu’il s’agit d’une société qui est ouvert à un plus grand nombre d’investisseurs. Tu peux aussi entendre la forme de pierre papier. C’est une image qui renvoie que l’investisseur détient de l’immobilier sous forme de parts. Dont la part est du papier et non pas de l’immobilier en direct. Ce n’est pas de la pierre parce que tu n’achètes pas de l’immobilier physique. Tu reçois un papier dans ta boîte aux lettres qui t’informe sur les parts que tu détiens dans une société civile immobilière donnée.

Les sociétés civiles immobilières sont nombreuses. Tu peux choisir un bon nombre. Le choix t’appartient entièrement. Saches que la SCPI n’est pas cotée en bourse mais elle est tout de même réglementée par l’AMF.

Le principe est d’investir dans l’immobilier par l’intermédiaire d’une société de gestion. Cette société de gestion utilise de l’argent des investisseurs, dont toi par exemple, afin d’investir dans des immeubles de bureaux, résidentiels ou des entrepôts. Tu choisiras ta SCPI en fonction de sa diversification. C’est-à-dire, si elle investit dans des bureaux, dans des entrepôts. Après déduction des frais liés à la gestion de son parc immobilier, dont les taxes, les assurances, la gestion, la rénovation, elle redistribue les loyers aux investisseurs au prorata du nombre de parts que tu détiens dans la SCPI.

Quelle sont les avantages de la SCPI ?

Les avantages que j’ai noté sont que la SCPI est accessible à tout budget. Tu peux trouver des SCPI où la part est à 50 € ou à 100 €. Tu peux acheter une seule par à des SCPI qui vont te demander un minimum de 1000 € par exemple. Donc, si tu veux être membre de ces SCPI, tu devras acheter pour un minimum de 1000 € de parts. Mais bien sûr, tu as d’autres SCPI où tu n’as pas forcément de minimum ; tu en as à une ou dix. L’avantage est par exemple que tu peux trouver un immeuble à 50 000 € à 100 000 €. Si tu détiens 1000 € qui dorment, tu peux les prendre et investir dans l’immobilier avec cette somme.

J’ai également noté qu’il y a une forte mutualisation des risques. Si comme moi, tu achètes un immeuble de rapport par exemple, si tes locataires ne paient pas leur loyer, ton rendement chutera à cause de ces loyers impayés. Pourtant, si tu passes par une SCPI, étant donné qu’elle a un plus gros parc immobilier, si tu as 1% de loyer impayé, c’est une goutte d’eau. Avec la SCPI, les loyers impayés seront beaucoup plus dilués.

Tu peux également revendre tes parts. Ce n’est pas aussi rapide que la bourse. Moi, j’ai pu noter que le délai est d’à peu près quinze jours pour la SCPI, si tu souhaites revendre tes parts. Mais comme tout, cela dépendra de la demande. En bourse c’est beaucoup plus rapide parce qu’à la minute même, tu as déjà revendu tes actions. La SCPI est rentable. Tu peux obtenir du 5% net, tout en sachant que tu as des investisseurs qui achètent des studios et qui ont ce même rendement. Donc, si tu n’as pas envie de te prendre la tête, tu peux passer par des SCPI. C’est une société qui gère tout et avec cela tu te retrouves avec un rendement de 5%. Moi, je cherche du haut rendement, donc ce n’est pas intéressant pour moi, d’investir dans les SCPI.

Avec une SCPI, tu disposes d’un cadre légal. C’est réglementé par l’AMF. Comme je l’ai mentionné précédemment. Ils sont donc obligés de diffuser des bulletins trimestriels, de mémoire via leur site internet. Sur le site internet de la SCPI, tu peux télécharger sous PDF tous les résultats. Tu vois comment c’est géré, tu as les renseignements concernant la vacance locative. Tout ce qui concerne la gestion est diffusé sur le site : la vacance locative, les loyers, la taxe foncière, etc…Et en tant qu’actionnaire, tu as accès à toutes ces informations. C’est important quand tu fais le choix de ta SCPI. En tant qu’investisseur, tu dois prendre le temps de regarder le secteur, le rendement.

Tu peux l’acheter à crédit. Tu peux aller voir ta banque et passer par un courtier qui va t’aider à financer tes parts de SCPI.

Quels sont les inconvénients ?

Comme la SCPI est une société, tu as des frais de gestion. Je trouve que ces frais sont assez lourds même si tu as des rendements intéressants à 5% net. Mais de mémoire, il me semble qu’ils prennent 1 à 2% au niveau des frais de gestion, il faudra revérifier. De même, si tu veux revendre tes parts de SCPI, tu as des frais de sortis qui sont assimilés à des frais de notaire. Ça peut aller de l’ordre de 10%.

Avec des parts de SCPI, tu ne fais pas de l’achat revente car c’est plutôt du long terme. C’est conseillé minimum 8 ans. Donc, si tu achètes un bien et que si tu projettes de le revendre d’ici 2 à 3 ans, ce n’est pas intéressant.

La fiscalité est identique à de l’immobilier physique. Tu es même taxé sur la plus-value.

Si tu trouves d’autres inconvénients, n’hésite pas à m’en parler dans les commentaires.

Comment investir dans la pierre papier ?

C’est très simple. Tu peux acheter des parts de SCPI en cash. Une fois que tu as sélectionné une société qui répond à tes critères, sa part peut être de 1000 €, donc tu peux acheter une part à 1000 € cash. Tu peux aussi l’acheter à crédit, comme cela tu peux profiter de l’effet de levier. Mais par contre, ce n’est pas comme de l’immobilier physique où tu cherches l’autofinancement jusqu’à la fiscalité. Par contre avec des parts de SCPI, tu ne fais pas de l’autofinancement. Tu devras sortir de l’argent de ta poche même si tu prends à crédit. Parce que le crédit ne va pas couvrir totalement les loyers. Donc si tu achètes des parts de SCPI, pour 50 000 € par exemple, tous les mois tu recevras peut-être, 200 € de loyer. Mais ton crédit te coûtera peut-être 300 € donc tu vas devoir injecter 100 € tous les mois. Tu ne trouveras pas des parts de SCPI qui vont couvrir la totalité de ton crédit. Moi, en tout cas je n’en ai pas trouvé. Mais si toi tu trouves des SCPI avec un haut rendement ou si tu as des astuces, mets-les-moi dans les commentaires.

Tu peux aussi faire du démembrement. J’ai réalisé une vidéo concernant le démembrement donc n’hésite pas à la regarder. Tu peux aussi faire l’acquisition de SCPI dans une assurance-vie.

Quels sont les différents type de SCPI ?

Les différents types de SCPI que j’ai pu relever : tu peux retrouver des SCPI fiscales, qui font du Robien, du flow, du sellier, du Pinel, du déficit foncier. Tu peux trouver des SCPI qui sont spécialisés dans les monuments historiques, du Malraux.

Tu peux également trouver les SCPI de rendement. Ce sont ces SCPI que je te conseille. Ces SCPI sont là pour faire du rendement. Voir même du haut rendement. Elles sont diversifiées parce qu’elles investissent dans l’immobilier professionnel. Elles ont pour vocation de fournir un rendement élevé et pérenne. Moi demain, si je dois investir dans les SCPI ce sera les SCPI de rendements.

Tu as ensuite les SCPI de plus-value. Elles ont un niveau de rendement beaucoup plus faible. Mais elles ont une plus-value élevée. Je sais par exemple que tu as des SCPI qui investissent essentiellement dans les appartements de loi 1948. Le rendement est dégradé parce que les loyers sont bas. Cependant, quand un locataire décède, l’appartement sera mis en vente à nouveau. C’est à ce moment-là que tu toucheras la plus-value.

Comment sélectionner une SCPI ?

L’année dernière ou en 2015, j’ai regardé les SCPI et j’avais relevé celle qui me paraissait pas mal c’était la Corum Conviction. Aujourd’hui la part est à 1060 €. Son dividende est de 66,39 €. Je trouvais personnellement que cette SCPI était pas mal. Mais si toi tu trouves une autre SCPI plus intéressante ou si tu en as acheté, n’hésite pas à me le partager ça pourrait me donner des idées.

Il est important de considérer certains critères quand tu fais la sélection de ta SCPI. C’est comme lorsque tu dois chercher un immeuble de rapport ou que si tu veux faire du meublé, ou encore de la location courte durée. Avant de te lancer tu dois considérer tout cela.

Les critères que j’ai pu relever sont tout d’abord le TDVM. C’est le Taux de Distribution sur Valeur du Marché. Il s’agit du rapport entre le dividende versé au titre de l’année n en pleine jouissance et le prix moyen de la part ou titre de l’année n. Si on reprend l’exemple du Corum Conviction, son TDVM est de 6,46%, il me semble que c’est le plus haut. Le TDVM moyen des SCPI que tu peux trouver c’est 4,64%. Ce qui est très bien.

Le second critère est le taux d’occupation financière ou TOF. Il s’agit du rapport entre les loyers facturés et l’ensemble des loyers facturables par la SCPI. C’est un critère important. Si on reprend le Corum Conviction, il est à 99,50%. Ce n’est pas le plus haut parce que tu as des SCPI qui font 100% d’occupation financière.

Le troisième critère c’est la capitalisation de la SCI. Si on reprend l’exemple de mon Corum Conviction, elle est à 833 millions d’euros. Tu imagines ? Nous sommes là à chercher des immeubles de rapport qui font 50 000 à 100 000 € ou même 200 000 € avec un patrimoine de 833 millions euros je pense qu’on peut être tranquille.

Le quatrième critère que j’ai pu noter c’est le report à nouveau. Il s’agit des réserves de la SCPI. Cela permet d’anticiper les baisses de revenus locatifs dues à une baisse de loyer par exemple, avec un taux de vacance qui est important. L’objectif de ces réserves est de stabiliser les dividendes qui sont versés aux associés dans les prochaines années. Donc plus tu as une SCPI qui a de grosses réserves, mieux c’est. Donc tu peux comparer cela à la trésorerie.

Pour quelle raison je n’ai pas investi dans les SCPI ?

J’espère avoir tout dit. J’espère que cela t’a beaucoup mieux éclairé pour les SCPI. Tu as également des sites qui sont spécialisés. Je regarde assez souvent meilleurescpi.com, je trouve leur site assez simple. Tu y trouve pas mal de renseignements. Tu peux donc aller visiter le site si tu as besoin de plus d’informations.

Moi personnellement, je n’ai pas acheté de SCPI parce que je cherche plutôt quelque chose qui s’autofinance à 100% et ça m’embête de devoir sortir de l’argent de ma poche. Et cela, même si les crédits sont bas aujourd’hui. Ce serait par contre intéressant d’acheter des SCPI à crédit, mais c’est un phénomène de mode en ce moment, tout le monde achète des SCPI donc moi je préfère rester dans l’investissement de niche, sur l’immeuble de rapport. C’est comme le cas de l’investissement à courte durée, sur laquelle tout le monde se rue et ce phénomène ne me convient pas. Je garde à l’esprit le concept de Warren Buffet, qui consiste à faire le contraire de la masse. C’est pourquoi je ne fais pas de SCPI. Bien évidemment, la SCPI m’intéresse parce que j’aurais souhaité profiter d’une partie de la trésorerie de l’immeuble de rapport par exemple afin de réinvestir dans des SCPI.

Ce serait donc pas mal d’avoir un immeuble qui est autofinancé à 100%, tu accumules de la trésorerie et via la SCI, une partie de cette trésorerie qui dort sera investi sur des SCPI pour justement me permettre de faire travailler ma trésorerie. Ainsi, cela m’apportera des dividendes. Je fais donc travailler ma trésorerie avec un rendement de 5% net. Je trouve que cette idée n’est pas mal. C’est pour cette raison que j’ai regardé les SCPI. Je suis toujours en train d’y réfléchir, peut-être que je vais me lancer pour voir ce que ça donne. C’est donc à voir. Mais si tu as des conseils à m’apporter à ce niveau-là, n’hésite pas, cela pourrait m’aider à décider si je devrais me lancer ou pas dans les SCPI. En tout cas, la porte n’est pas fermée mais elle n’est pas totalement ouverte non plus. Je suis ouvert à tout.

Ciao !