Comment expulser des locataires ? 

Comment expulser des locataires

Comment expulser des locataires

Lorsqu’un locataire manque à ses obligations, et qu’aucune solution amiable n’est trouvée, la question de l’expulsion se pose. Souvent vécu comme un drame par le locataire expulsé, cette situation est tout aussi difficile à vivre pour le propriétaire momentanément privé de son bien. En raison de ses conséquences sur la vie de l’expulsé, cette procédure très encadrée répond à des règles strictes. Statut du locataire expulsable, délais, procédure à engager, déroulement d’une expulsion : le point sur les questions que tout propriétaire se pose.

Quand peut-on expulser un locataire ?

Tant qu’une personne est titulaire d’un bail en bonne et due forme, et qu’elle s’acquitte de ses obligations, il n’est pas possible de l’expulser du logement qu’elle occupe. Pour être mis à la porte, l’occupant des lieux doit se retrouver déchu du statut de locataire, et être reconnu « occupant sans droit ni titre ». Cela résultant, soit d’un manquement à ses obligations (paiement du loyer, usage paisible des lieux), soit d’un congé signifié dans les temps par le propriétaire, pour un motif légitime (reprise du logement pour vendre, pour l’habiter lui-même, y loger un ascendant ou un descendant, ou transformer la nature du bien). Dans les deux cas, la perte du bénéfice du bail devra avoir été validée par une décision de justice pour laquelle toutes les voies de recours auront été épuisées. Alors seulement, le propriétaire peut initier la procédure d’expulsion.

Les étapes de la procédure

La résiliation du bail par le tribunal

La première étape, pour le propriétaire, consiste à obtenir la résiliation judiciaire du bail de l’occupant indélicat. Si cette volonté fait suite à des impayés de loyer, plusieurs formalités s’imposent. Tout d’abord, adresser à son locataire une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Faute d’efficacité, il convient de recourir à un huissier de justice, qui fera parvenir un commandement de payer au récalcitrant, et à son éventuelle caution. Ce commandement doit être adressé au moins 2 mois avant la résiliation souhaitée du bail.

Une fois ceci fait, le propriétaire peut alors saisir le tribunal d’instance via le greffe. Il suffit pour cela d’un recommandé avec accusé de réception, ou d’une lettre déposée sur place contre récépissé. Le juge fixera une date d’audience et assignera le locataire à comparaître. Si le bail comporte une clause résolutoire, le tribunal prononcera automatiquement la résiliation du bail pour manquement aux obligations locatives. Dans le cas contraire, il appartient au juge de décider. En tout état de cause, le locataire a la possibilité de faire appel, et de se voir accordé des délais, variables en fonction de sa situation personnelles.

Le commandement de quitter les lieux

Une fois la résiliation du bail actée par l’autorité judiciaire, le propriétaire doit adresser un commandement de quitter les lieux à son ancien locataire. Il doit, de même que pour le commandement de payer, le faire signifier par voie d’huissier. À compter de sa réception, ce dernier dispose de 2 mois pour quitter les lieux. Il peut, durant ce délai, en appeler au Tribunal de Grande Instance pour demander son allongement. Là encore, chaque demande est étudiée au cas par cas. À l’issue du délai finalement obtenu, et s’il ne s’est pas exécuté, l’indélicat devient « occupant sans droit ni titre », donc potentiellement expulsable.

Le déroulement de l’expulsion

La préfecture commence par arrêter une date pour l’expulsion. Elle mandate un huissier, pour faire appliquer sa décision. Il est fréquent que ce dernier avertisse l’occupant des lieux de sa mise à la porte prochaine, mais ce n’est pas obligatoire. Le jour J, l’huissier se rend au domicile du concerné. Son intervention ne peut avoir lieu que les jours ouvrés entre 6h et 22h. À noter qu’aucune expulsion n’est possible durant la trêve hivernale, du 1er novembre au 30 avril. Une fois sur place, il signifie à l’intéressé son obligation de quitter les lieux sur l’heure. Ce dernier doit vider le logement de tous ses biens. S’il ne peut le faire dans l’immédiat, ils seront transférés dans un garde-meuble, et conservé un mois aux frais du fautif. Passé ce délai, ils seront vendus aux enchères. Une fois la place nette, un serrurier procède au changement des serrures. Si le locataire est absent à son arrivée, l’huissier est tout de même autorisé à pénétrer dans le logement. Dans le cas où il serait fait obstacle à l’expulsion, l’intervention de la police peut être demandée.
Une fois le procès-verbal d’expulsion établit, et le logement vidé, l’huissier prend contact avec le propriétaire et lui remet les nouvelles clé de son bien.

L’expulsion forcée, une tentation qui peut coûter cher

Face au délai demandé par une expulsion dans les règles, la colère du propriétaire lésé est bien légitime. Il peut alors être tentant de vouloir se faire justice et user de la force pour récupérer son bien. Mais cette perte de sang-froid peut coûter très cher à qui y succombe.
En effet, l’article 226-4, alinéa 2, du code pénal réprime le délit d’expulsion illégale. Celui-ci comprend toute « manœuvre, menace, voie de fait ou contrainte » visant à forcer le départ de l’occupant indésirable. Ces faits sont sévèrement punis : qui s’y risque s’expose à 3 ans de réclusion, et à 30 000 euros d’amande. La victime d’une telle expulsion serait également réintégrée d’office dans les lieux.

On retiendra donc que pour être fructueuse, une procédure d’expulsion se doit de respecter des étapes précises :

  • rappeler son locataire à ses obligations via une mise en demeure en LRAR ;
  • lui faire adresser un commandement de payer par huissier au moins 2 mois avant la rupture du bail ;
  • saisir le tribunal d’instance pour demander une injonction de payer, assortie de la résiliation du bail ;
  • faire adresser au locataire un commandement de quitter les lieux une fois celle-ci obtenue ;
  • demander à la préfecture d’ordonner l’expulsion faute de départ dans le délai donné ;
  • ne pas céder à la tentation de mettre dehors l’indésirable manu militari, sous peine de lourdes sanctions.

Lisez également l’article : « Comment se faire payer les loyers impayés »