Comment défiscaliser ses revenus fonciers et réduire l’impôt sur le revenu ?

 

Salut c’est Anicet ! J’espère que tu vas bien?

Je te souhaite avant tout, mes meilleurs vœux pour l’année 2017. Beaucoup d’investissements. Pour moi j’espère, un immeuble de rapport.

 

Je vais encore continuer à profiter des taux qui sont encore bas

Même si les taux ont légèrement augmenté, on a toujours la possibilité de faire encore de bonnes affaires. Donc, il ne faut pas se mettre la pression parce que j’ai entendu à la radio que le mois de décembre 2016 a été le plus haut au niveau des transactions d’achats. Parce que les taux avaient augmenté, donc forcément les gens ont commencé à se précipiter pour profiter des taux bas. Je trouve que ce n’est pas une bonne idée, j’ai déjà fais une vidéo qu’il ne faut pas se mettre la pression pour investissement, pour une résidence principale c’est autre chose, mais si c’est un investissement locatif, c’est pas que les taux remontent de 0,20% qu’il faut commencer à se mettre la pression.

Saches qu’en 2017, tu as encore le temps, même si ça augmente légèrement, ne te mets pas la pression.

 

Alors, dans cette vidéo, j’avais envie de te parler du déficit foncier.

Je souhaitais rentrer un petit peu plus dans la technique du déficit foncier. C’est un mécanisme qui est assez intéressant, c’est encore une niche fiscale. Donc, comme toutes niches fiscales, tu paies pas ou peu d’impôts sur ton investissement locatif si tu fais des travaux.

Le déficit foncier, est assez complexe à comprendre mais une fois que tu le maîtrise, tu ne paieras pas d’impôts.

 

Qu’est ce que c’est le déficit foncier ?

J’ai trouvé une définition et je trouvais qu’elle expliquait très bien ce que c’est le déficit foncier. Alors : « Le déficit foncier qui résulte des dépenses déductibles (travaux), à l’exception des intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. » Donc là j’ai souligné « revenu global » donc ça s’impute la première année sur le revenu global à l’exception des intérêts d’emprunts.

Donc, j’insiste. « La part qui dépasse les 10 700 €… », donc si tu as 30 000 € de travaux, donc ça dépasse les 10700€ « … constituera un déficit reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes sur les revenus et pas sur le revenu global. »

Donc la première année, ça s’impute sur le revenu global, c’est tes salaires etc… Donc seulement ta première année quand tu fais tes travaux. Mais l’année prochaine, ce sera que sur les revenus fonciers. Ce ne sera plus sur tes revenus global. Les revenus global ça se fait seulement une seule fois. L’année suivante, c’est que sur les revenus fonciers. Donc pendant 10 ans. Donc ça c’est vachement important à comprendre. Et cette première année, tu peux imputer de tes revenus global, toutes les dépenses déductibles, donc tous les travaux que tu as fait ; plomberie, électricité, peinture etc… Mais par contre, pas les intérêts, les intérêts tu ne peux pas les imputer. Donc les intérêts tu les sors, tu mets que tes travaux. Et les intérêts par contre, ça ne peut pas venir baisser ton revenu global.

 

Avec cet exemple, tu vas mieux comprendre:

Alors, j’ai un propriétaire d’immeuble qui a perçu, par exemple année 2016, des revenus fonciers, avec un revenu brut de 1500 €. Il a des charges de 5000 €. Dans ces charges, tu as 2100 € d’intérêts et 2900 € de charges diverses : électricité, plomberie, peinture.

Alors, quand tu veux calculer ton déficit, donc, des 1500 € tu soustrais, tu commences toujours par les intérêts. Donc 1500 – 2100, ça te donne un revenu foncier de 0 €. Il te reste 600 € d’intérêts. 1500 – 2100 ça fait –600 €.

Donc, t’es en négatif, revenu foncier 0 €. Tu ne paies pas d’impôts déjà. C’est une bonne chose.

Et il te reste, 600 € d’intérêts. Les 600 € d’intérêts on les garde dans un coin. On a dit qu’on avait encore 2900 € de charges diverses. Alors, comment on va faire maintenant pour soustraire du revenu global ?

Alors, admettons que la base de calcul de l’impôt sur les revenus du propriétaire soit de 50 000 €, elle ne sera plus que de 47 100 €. 50 000 € – 2900 €. Je ne fais pas -600, parce que je t’ai dis dans la définition que les 600 €, ça ne pouvait pas venir baisser mon revenu global, donc je ne peux pas l’utiliser. Mais, ce n’est pas perdu, parce que ces 600 € tu pourras les utiliser l’année prochaine, vue que de toute façon, ça ne peut plus venir se soustraire dans tes revenus global. Ça ne pourra se soustraire que dans ton revenu foncier.

Je te relis la définition : « Le déficit foncier qui résulte des dépenses déductibles, à l’exception des intérêts d’emprunts, s’impute sur le revenu global, dans la limite des 10 700 €. Et la part qui dépasse les 10 700 € constituera un déficit reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes ».

Donc ces 600 € d’intérêts, ils ne sont pas perdus, on va les garder, on va les utiliser pour l’année prochaine. Donc le propriétaire ne sera imposé qu’à hauteur de 47 100 €. Donc ce qui représente une économie de 870 €. Donc, ça donne 30% de son taux marginal d’imposition, multiplié par les 2900, ça fait 870 €. Donc il ne faut pas oublier que tu ne peux pas déduire les 600 € sur le revenu global. Tu ne peux déduire que les 2900 €. Et les 600 €, tu les utiliseras l’année prochaine, si par exemple tu as toujours les 2900 € de charges diverses, tu rajouteras tes 600 €. J’ai un deuxième exemple : tu as propriétaire d’immeuble qui a perçu en année N des revenus fonciers. Son revenu est déterminé de la façon suivante :

– Revenu brut : 45 000 €. Donc les 45 000 € ça peut être, si tu as 3 ou 4 appartements. Donc là il a un revenu brut de 45 000 €.

– Les charges : il a eût pour 70 000 € de charges. Donc il a 40 000 € d’intérêts, d’emprunts et 30 000 € de charges diverses.

Alors, au niveau du déficit, on va prendre les 45 000 € donc je t’ai dis ; tu commences déjà par les intérêts d’emprunts. Donc ça fait 45 000 € – 40 000 € d’intérêts = 5000 €. Ensuite, tu prends ces 5000 € – 30 000 de charges, ça te fait -25 000 €. Donc, pareil, revenu foncier zéro. Tu ne paies pas d’impôts. Donc, ton stock de déficit est de 25 000 €. Alors, là on va dire que les revenus du propriétaire sont de 50 000 € – 10 700 €. Tu ne peux pas faire – 25 000 parce que ton pallier est de 10 700 €. Donc, il te reste 39 300 €. Donc tu seras imposé à hauteur de 39 300 €. Ce qui va donner au niveau de ton économie sur tes impôts : ton Taux Marginal d’Imposition est de 30%, multiplié par les 10 700 €, ça te fais une économie de 3210 €. Au niveau de ton stock de déficit, ce qui va te rester, donc, tu avais 25 000 € – les 10 700 que tu as utilisé. Donc il va te rester un stock de déficit de 14 300 €. Donc par exemple l’année prochaine, tu as toujours un revenu brut de 45 000 €, on va dire t’as des charges l’année suivante de 1000 €. Donc ce qui va te donner en terme de charges donc t’as 1000 €, n’oublie pas que tu as encore ton stock de 14 300, au total, au niveau de tes charges ça va te donner 15 300. Donc tu feras 45 000 € – 15 300 ce qui va te donner 29 700.

J’espère que cette vidéo t’aura servi. Saches qu’il y aura d’autres vidéos sur le déficit foncier, avec d’autres exemples, parce qu’il y a tellement de cas. Là on va dire, c’est des cas assez simple mais t’as encore d’autres choses qui sont un petit peu plus complexe mais on va faire ça au fur et à mesure. Voilà, j’espère que cette vidéo t’as plu et je te dis à la prochaine ! Et n’hésite pas à t’abonner ! Allez Ciao !