Comment déclarer vos revenus locatifs de la location nue ?

 

 

Salut ! C’est Anicet ! J’espère que tu vas bien?

Alors aujourd’hui, on va parler fiscalité « Comment déclarer vos revenus locatifs de la location nue », mais cette fois-ci de la location nue, rien à voir avec le meublé ou le saisonnier du type AirBnb.

Tu as acheté un appartement cette année, ton premier investissement locatif, j’espère que tu t’ai lancé ou que l’année prochaine tu vas te lancer, parce que les taux immobiliers sont attractifs donc il faut y aller. Saches que moi, cette année j’en ai profité.

Comme les taux sont vachement intéressants donc j’ai investi dans mon premier immeuble de rapport. Dans cet immeuble de rapport j’ai six appartements, quatre meublés et deux nus.

Pour calculer ton rendement locatif, pour savoir si c’est une bonne affaire ou pas, j’aime calculer le rendement locatif en incluant également la fiscalité. J’en avais déjà parler dans ma vidéo sur la location meublée où on parle de fiscalité également. Alors, il faut que tu saches à quelle sauce tu vas être mangé ? surtout si tu souhaites faire de l’investissement locatif d’un appartement ou d’un immeuble de rapport. La fiscalité est un critère déterminant, surtout si tu recherches l’autofinancement à 100%.

Alors, c’est de la location nue, saches que les loyers que tu vas percevoir vont être déclarés comme des revenus fonciers. Dans l’autre vidéo, on a dit que pour du meublé la fiscalité appliquée est du BIC (Bénéfice Industriels et Commerciaux). A l’inverse, la location nue c’est revenu foncier.

Tu devras déclarer tes revenus fonciers sur ta feuille d’imposition 2042. Le montant que tu vas mettre c’est tes loyers que tu as perçus hors charges, alors qu’à l’inverse du meublé, il faudra inclure tes charges. Donc je te répète encore une fois que pour la location nue c’est du hors charges. Donc, tu reportes ce montant dans ta déclaration 2042. Saches que tu as également deux régimes qui sont le régime micro-foncier et le régime réel.

Si tu es au régime micro-foncier, ça veut dire que tu n’as pas dépassé le palier des 15 000 € à l’année. Un exemple, on va dire que cette année tu as perçue 15000€ de loyers HC, le fisc va faire va faire un abattement de 30% sur tes 15 000 €. D’ailleurs, tu n’as pas dépassé cette tranche de 15000€, tu es d’office en micro-foncier, mais tu as également l’option d’opter pour le régime réel, en disant : « Je suis en dessous de ce palier de 15 000 € mais je ne souhaite pas être au micro-foncier, mais au réel ».

Donc, on va voir ce deuxième régime qui est le régime du réel simplifié tout de suite après. Donc, si tu n’as pas envie de te prendre la tête, et que tu as fais 15 000€ cette année. Tu reportes ça sur ton imprimé 2042 dans tes revenus fonciers, le fisc fera un abattement de 30% de tes 15 000 € que tu as fais, soit 4 500 €.

Soit 15000-4500 = 10 500€, cette somme te sera rajouter à ton salaire. Et voilà, après, c’est toi par rapport à ton Taux Marginal d’Imposition (TMI). Donc, il va falloir faire attention parce que, tu peux être dans la tranche à 14, mais là justement t’étais peut-être limite et avec le revenu foncier, ben hop ! Tu vas passer dans la tranche à 30%. Donc c’est pour ça que c’est important de faire bien tes calculs.

Maintenant, peut-être que tu peux t’apercevoir qu’en étant au micro-foncier, ben justement, tu vas peut-être sauter de tranche. Dans ce cas là, ce serait peut-être intéressant de demander toi de passer au régime réel, parce que forcément au régime réel, on va prendre toutes tes charges que tu vas pouvoir déduire. Alors qu’avec l’abattement de 4 500€, en passant au réel, tu vas peut-être pouvoir déduire au niveau de tes charges beaucoup plus, peut-être 8000 €.

Pourquoi ? Parce qu’au régime réel, tu peux déduire tes frais de gestions, pareils tes dépenses, réparations, entretiens, tes dépenses d’améliorations, les assurances, loyers impayés, PNO (Propriétaire Non Occupant), les intérêts d’emprunts, également tes dépenses d’améliorations, c’est tout les travaux que tu as fait. Peut-être que tu as acheté un appartement avec des travaux. Parce que justement quand tu passes au réel, tu as tellement de choses à déduire, qu’au final, par rapport à tes loyers, les charges sont beaucoup plus importantes que tes loyers. Tu vois, ça c’est tes loyers et avec tous les travaux que tu vas faire, tu vas arriver à comme ça. Donc, ce qui va te donner un résultat négatif. Donc, du coup, si c’est un résultat positif, donc forcément, c’est pareil le montant, ce montant, bénéfice hein, plus que tu vas rajouter dans ton salaire, et ben ça va être calculé hein. Tu vas avoir, ton taux marginal d’imposition comme d’habitude. Par contre du coup, si tu passes en négatif, parce que t’as fais tellement de travaux, donc justement, tu seras en négatif, donc là on va parler de déficit foncier. Et ça c’est quelque chose que tu vas pouvoir imputer dans tes revenus… dans ton revenu global. Mais par contre c’est dans la limite de 10 700 € par an. Ça veut dire que si tu as fais, je dis par exemple, une bêtise, tu as fais 40 000 € de travaux, dans ton appartement. Donc 40 000 € t’arrives comme ça et tes loyers sont en dessous, donc forcément t’as un excédant de déficit foncier, tu ne vas pas pouvoir faire, tu ne vas pas utiliser tes 40 000 €. Tu peux dans la limite de 10 700€. Mais par contre, du coup l’année prochaine, ça te fait un stock de déficit foncier, que tu peux à chaque fois utiliser. Tu peux utiliser ton stock de déficit foncier. Au final tu ne payera pas d’impôts pour ton appartement. C’est pour ça que c’est intéressant de faire des travaux, parce qu’avec les travaux tu fais du déficit foncier et tu ne paies pas d’impôts. Donc voilà, donc moi c’est le conseil, si t’as envie de faire de la location nue, fait absolument des travaux et comme ça tu profites justement du système, le déficit foncier, pour ne pas payer d’impôts. Donc voilà. Donc ben écoutes j’espère que cette vidéo t’as plu et ben qu’elle te servira pour ton investissement. Allez, Ciao ! À la prochaine.