Comment calculer le rendement locatif ?

 

Salut c’est Anicet ! J’espère que tu vas bien.

Alors dans cette courte vidéo j’avais envie de te parler de:

« Comment calculer le rendement locatif » ?

Tu prends tes loyers annuels, que tu divises par le prix de ton acquisition. Donc voilà tout simplement. Si jamais ; j’ai fais une vidéo, je crois que c’est la première vidéo sur le calcul d’un rendement locatif. À l’occasion, il faudrait que je la refasse parce que c’était ma première vidéo donc je n’étais pas très à l’aise. En plus je crois que je l’ai fait sur du PowerPoint, mais à l’occasion je vais refaire cette vidéo pour qu’elle soit de meilleure qualité.

Alors, comment calculer un bon rendement locatif ? par exemple si j’ai un loyer annuel de 20 000 €, je vais déduire les charges pour avoir du net. Si tu déduis également la fiscalité, donc ce sera du net net. Mais si déjà tu calcules ton rendement locatif et que tu as du net, c’est déjà une bonne chose. Moi, je le calcule en tout cas en net net, donc je vais jusqu’à la fiscalité, je prends vraiment tout en considération.

J’utilise un logiciel en ligne qui s’appelle rendement locatif. Tu le trouves assez facilement sur google. Lorsque tu prends le loyer annuel et que tu soustrais les charges pour obtenir ton rendement net, alors moi ce que je prends en considération au niveau des charges c’est déjà des travaux qui seront non prévus. Tu as toujours un petit problème de plomberie, ou la chaudière, etc… Moi par exemple en 2016, je pense qu’en travaux non prévus, j’ai dû en avoir, j’ai acquis mon immeuble de rapport en septembre, donc de septembre jusqu’à décembre, j’ai dû avoir pour 100 € de petites bricoles. Là j’ai un locataire qui a un problème avec la plomberie, j’ai eu un devis, j’en ai à peu près pour 270 € avec la main d’œuvre et avec le changement des pièces. Ce sont des travaux non prévus.

Saches également que je prévois des travaux de rafraîchissements, parce que si demain tu as un locataire qui quitte un logement, c’est bien de mettre un petit coup de peinture. Donc je me dis que peut-être que tous les deux ans je vais avoir un locataire qui va s’en aller.

Il faut prévoir la taxe foncière, donc je l’inclus dans mes charges. La fiscalité également quand je calcul du net net. Je prévois également l’assurance propriétaire non occupant PNO, à prendre également en compte. Ça tu peux obtenir un devis facilement sur direct assurance par exemple. Si tu souhaites le faire gérer par une agence, tu auras des frais de gestions, je l’ai prends toujours en compte dans mon calcul de rendement même si je le fais gérer par moi même, parce qu’il ne faut pas penser en se disant : « Oui c’est bon, c’est moi qui vais m’en occuper ». Si demain tu as un problème, que tu es malade, quoique ce soit qui se passe, n’oublies pas que tu t’engages sur 15 ans, 20 ans, 25 ans. Donc j’ai envie de te dire, pendant cette période il peut se passer beaucoup de choses. Là pour mon immeuble de rapport, je suis en directe, je m’occupe de tout.

Ensuite, ça c’est le plus important ; c’est l’assurance des loyers impayés. Moi j’ai déjà eu cette expérience d’un locataire qui ne paie pas son logement. Donc, je ne sais pas si tu suis mes vidéos mais je t’ai dis que moi en 2007 j’ai fais un premier investissement qui ne s’est pas bien passé. Donc j’ai rencontré pas mal de choses : travaux, locataire qui ne paie pas… Donc voilà, mauvaise affaire dès le début. Et là, j’ai eu un locataire qui ne payait pas le loyer. Donc, quand t’as les loyers impayés, ça te permets au moins de bien dormir la nuit. Je te conseille de prendre les loyers impayés.

Également, dernière chose que je prévois c’est la vacance locative. Comme je te l’ai dis tout à l’heure, si je voulais calculer mon loyer annuel, si je prends 20 000, les 20 000 c’est sur 12 mois. Je ne vais pas les prendre sur 12 mois. Je vais me dire toujours que si j’ai un locataire qui quitte les lieux, le temps de faire les coûts de rafraîchissements dans l’appartement, les petites bricoles, les petits travaux, le temps de mettre une annonce sur Leboncoin, de sélectionner le bon locataire… Voilà, j’aurais peut-être un mois et demi, deux mois de vacances locatives. Moi je mets deux mois. Donc toi tu peux partir sur un mois, deux mois, trois mois, quatre mois.