Comment calculer la rentabilité d’un immeuble de rapport ?

 

Comment calculer la rentabilité d’un immeuble de rapport ?

Cette vidéo va traiter d’une étude de cas d’un bien que j’ai sélectionné dans Leboncoin. En fait cette année je suis entrain de rechercher un deuxième immeuble de rapport, donc je suis en train de faire quelque sélection. Pour le moment je n’ai pas encore trouvé grand chose. Cette semaine j’ai trouvé un petit immeuble et je me suis dit que j’allais prendre quelques renseignements. Par rapport à ces renseignements je me suis dit que ça serai intéressant de faire une étude de cas et se poser la question : « Est-ce un bien que tu aurais acheté ou pas ? »

 

Il s’agit d’un immeuble de rapport avec 6 appartements. Tu as des petites surfaces : des T2 et des T1. Moi j’aime bien les petites surfaces. Le prix de vente est à 232 000€. Tu gagnes 1670€ par mois de loyer. Par année cela donne 20 040€. 4620€ de charges. Là tu as le détail des appartements. Au rez de chaussée tu as un T1 et un T2. Les loyers 325 et 340€. Au premier étage, tu retrouves un T1 et un T2 à 325 et à 340€. Et au 2ème étage un T1 et un T2, également à 325 et à 340€.

Ce qui est bien c’est que c’est bien harmonisé au niveau des appartements T1, ils ont le même prix de loyer. Les T2 ils ont également le même prix de loyer à 340€. La configuration est identique à chaque étage. Au rez de chaussée tu retrouves toujours un T1 et un T2, au 1er également et c’est pareil pour le 2ème et le dernier étage.

Un point fort c’est qu’il y a des compteurs électriques individuels pour chaque appartement. Par contre le point négatif c’est le rendement et le prix qui est trop cher. 232 000€ ça te donne 8,6% brut. Si on devrait le ramener au net, ça te donnera environ 5% net. Donc c’est un bien qui ne s’autofinance pas.

 

Pour qu’il s’autofinance, comment je l’ai calculé ?

J’ai pris le loyer 1670€ que j’ai divisé par 2 = 800€.

Je dois donc payer 800€ de crédits et le reste me permettra de payer les charges et les travaux pour avoir un gros cash flow positif.

 

Donc je l’ai calculé comme ça. Ici 232 000€, pour que je paie 800€ de crédits je dois négocier à environ 160 000€. Ce qui fait un rabais de plus de 70 000€ et je ne pense pas que le vendeur soit prêt à baisser le prix jusqu’à cette somme là. Après en tant qu’investisseur il faut négocier mais là je pense que le vendeur serait vexé qu’on lui propose 160 000€. Si on se met à sa place, il faut aussi considérer les frais de l’agence donc c’est difficile.

On peut également tenter une autre stratégie. Comme il y a des compteurs électriques individuels pour chaque appartement, on peut vendre les 6 appartements à la découpe. Dans ce cas là par contre il faut être patient parce qu’il y a 6 appartements à vendre. Cela peut prendre 1 an ou voir même plus tout en sachant que ce n’est pas à Paris c’est à Audincourt. Moi j’aime bien aller sur meilleursagents.com où tu as le prix du mètre carré.

 

Si pour un bien immobilier à 245 000€, on le négocie à 200 000€ et que le vendeur est d’accord, si on donne un peu de cachets aux appartements et qu’on le vende aux prix un peu plus élevé que le prix du mètre carré moyen, on peut faire une plus value. Mais comme tu as 6 appartements à vendre sur Audincourt, il faudra être patient.

 

Si on regarde de plus près l’évolution du prix de l’immobilier à Audincourt, en 10 ans il a chuté de -4% et en 5 ans à -7%. Ces derniers mois on note une stabilisation depuis un an, à cause des taux. Donc est-ce que ça va continuer à baisser ou est-ce que ça va remonter ? On ne sait pas. Si on compare cette évolution à celle de Lyon, en 10 ans +24, ça monte. Là je pense que tu auras beaucoup plus de facilité à revendre un bien sur Lyon qu’à Audincourt. Est-ce une bonne stratégie tout en considérant que tu vas mettre du temps à revendre ces biens ? Moi personnellement je préfère avoir des immeubles dans cette région et profiter du prix du loyer. Mais si tu as d’autres stratégies, n’hésite pas à me les mettre dans les commentaires.

 

Pour revenir à ce bien, pour moi c’est une perte de temps, je n’appellerai pas, je n’irai pas le visiter. Mais si dans 1 an, le bien est toujours sur Leboncoin et qu’il traine, je me demanderai si il en faudra toujours le coup ? Parce que ça voudrait dire que le propriétaire n’est pas pressé de vendre donc peut-être qu’il a une bonne marge de négociation. Ça voudrait dire que de toute façon il n’est pas pressé parce que tous les mois il a ses loyers qui rentrent. Il n’a donc pas le couteau sous la gorge. Il faudra donc trouver un moyen de pression pour qu’il casse le prix. C’est à voir. Moi personnellement c’est non. Mais si toi tu as un autre point de vue, n’hésite pas à les mettre dans les commentaires et on en discutera.

 

À la prochaine ! C’est la dernière vidéo de la semaine donc la prochaine ça sera lundi. N’hésite pas à t’abonner. Allez Ciao !