Comment choisir un immeuble de rapport ?

choisir son immeuble de rapport

choisir son immeuble de rapport

L’immeuble de rapport est un investissement judicieux qui peut s’avérer extrêmement rentable. Il permet de démultiplier les profits, tout en réalisant un achat unique. C’est donc tout naturellement vers lui que se dirigent bon nombre de personnes souhaitant se constituer un patrimoine immobilier rentable. Néanmoins, il est nécessaire de le choisir avec soin pour en tirer le meilleur parti, et éviter les déceptions et les mauvaises surprises. Voici les critères essentiels à prendre en compte pour vous guider dans votre choix.

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Bien préparer son projet en amont
Comme pour tout investissement, il est indispensable de préparer votre projet au préalable. Commencez par définir le type de bien que vous recherchez. Cela va dépendre de votre capacité d’emprunt, du taux de rendement que vous souhaitez obtenir, de l’enveloppe dont vous disposez pour les frais divers ainsi que les éventuels travaux, et du type de locataires que vous visez. Cette étape ne doit surtout pas être bâclée, assurez-vous de lui consacrer le temps et le soin nécessaire. Un projet correctement planifié est la première clé du succès.

Les critères à prendre en compte

Le rapport qualité-prix
Le premier critère à prendre en compte dans le choix d’un bien est le rapport qualité-prix du bien. Il s’agit de l’équilibre entre le prix de vente, le nombre de logements qui le composent et son état général. Les éventuels travaux à prévoir peuvent, en effet, faire significativement grimper la mise de départ nécessaire. Les postes les plus coûteux en la matière étant la toiture et l’électricité, suivis de la plomberie, parfois hors d’âge dans les immeubles anciens. La rentabilité de votre achat s’en trouvera du même coup sensiblement diminuée. Afin d’évaluer l’état des installations, et estimer les travaux au plus juste, n’hésitez pas à vous faire accompagner d’artisans du métier. Eux seules seront à même de juger de la situation au mieux. Pensez également à demander le détail des rénovations effectuées, et, si possible, des preuves de celles-ci.

Le rendement
Le rendement est un des points-clés d’un bon achat immobilier. Il est donc indispensable de le calculer avant toute décision. Il s’évalue en fonction du rapport entre le prix d’achat, le potentiel locatif et les différentes charges inhérentes au bien. L’idéal est qu’il permette, à minima, l’auto financement de l’investissement. Il sera aussi un argument de poids si vous désirez un jour le revendre. Là encore, si vous n’êtes pas un habitué de ce type d’opération, le recours à un professionnel de l’immobilier vous sera d’un grand secours. Il pourra vous dire si le bien sur lequel vous avez des vues offre, ou non, un rendement satisfaisant, mais également vous donner des pistes d’amélioration. On ne le dira jamais assez, acquérir un bien immobilier est bien souvent un travail d’équipe.

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La localisation
La localisation de votre immeuble est un facteur important, mais elle n’est pas forcément à considérer avec l’approche qu’on imagine de prime abord. De nombreux propriétaires recherchent absolument un bien en centre-ville pour le prestige que cela procure à leur bien, ce qui n’est pas forcément le meilleur calcul. L’important est avant tout de s’assurer de l’adéquation entre l’offre et la demande là où l’on souhaite acheter. Faute de quoi, vos logements risquent fort d’avoir du mal à se remplir. Pour avoir une idée du marché, vous pouvez faire le tour des agences, consulter les petites annonces ou vous renseigner auprès des riverains en demandant si de nombreux logements sont à louer dans le secteur. Acheter dans une zone où la demande locative est importante garantit un retour sur investissement certain. A contrario, investir dans un secteur prestigieux, mais saturé, se révélera totalement improductif.

Le potentiel de votre immeuble
Dernier critère important, le potentiel de l’immeuble, c’est-à-dire ses possibilités d’amélioration. En effet, à mesure que vous rentabiliserez votre investissement, vous aurez la possibilité de réinvestir une partie de vos bénéfices en travaux pour faire monter vos logements en gamme. Les transformations apportées vous permettront d’augmenter le prix des loyers en proposant des logements de haute qualité, mais aussi de faire monter la valeur intrinsèque de votre bien. Sans compter que des logements de standing attirent des locataires souvent plus solvables. Un immeuble avec un haut potentiel est donc à privilégier. Là encore, n’hésitez pas à faire appel à des spécialistes du bâtiment pour l’évaluer au mieux.

Les astuces pour bien choisir

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Prendre le temps de comparer
Une des grandes règles de l’achat immobilier est de ne jamais se décider dans la précipitation. Au contraire, prenez le temps de comparer attentivement les différents biens repérés à l’aune des critères cités plus haut. Laissez-vous le temps de la réflexion avant d’entrer dans la phase de négociation sur le ou les immeubles qui auront emporté votre préférence. SI vous craignez de laisser passer une opportunité intéressante en réfléchissant trop, agir dans la précipitation peut avoir des conséquences bien plus désastreuses sur vos finances !

Faire appel à des experts
De même que pour évaluer les travaux nécessaires, le recours à des spécialistes du bâtiment s’impose, les professionnels de l’immobilier pourront vous être d’une aide précieuse. Faites de préférence appel à des spécialistes indépendants, qui seront moins pressés de vous vanter leur propre bien et vous donneront un avis objectif, plus à même de servir vos intérêts.

En résumé, on retiendra que l’achat d’un immeuble de rapport doit être un projet mûrement réfléchi et correctement construit si l’on veut que le succès soit au rendez-vous. L’aide d’experts peut se révéler précieuse, à condition de s’assurer de leur indépendance. Un immeuble de rapport prometteur se doit de satisfaire aux critères suivants :

  • un rapport qualité-prix favorable au regard des travaux nécessaire et des différents frais ;
  • un rendement qui permet, au minimum, l’auto financement du projet ;
  • être situé dans une zone à forte demande locative, si possible supérieure à l’offre disponible ;
  • disposer d’un potentiel d’amélioration en vue d’une éventuelle montée en gamme.