Faut-il prendre les charges de copropriété dans ton calcul de rendement locatif ?

 

Bienvenue sur ma chaîne YouTube, ça me fait plaisir, donc n’hésite pas à t’abonner. Cela te permettra de me suivre puisque si c’est la première fois que tu vois cette vidéo, sache que je me suis donné 10 ans pour atteindre mon indépendance financière tout en investissant dans l’immobilier et en bourse. L’année dernière en 2016, j’ai fait mon premier investissement dans un immeuble de rapport qui se passe très bien. J’ai présenté les chiffres. J’ai également fait une mauvaise opération en 2007. C’est pour ça que j’ai lancé cette chaîne YouTube, pour éviter que les débutants fasse les mêmes erreurs que moi. On a l’impression que l’investissement c’est tellement simple. Il y a plein de Youtubeurs qui te parlent de l’investissement comme si c’était simple, comme s’il suffisait de trouver un bien. Mais pourtant, ce n’est pas aussi simple que cela. Tu peux faire des erreurs impardonnables. N’oublie pas que c’est un crédit, des prêts qui peuvent varier d’un montant de 50 000 à 150 000€. Donc tu ne peux pas te permettre de faire des erreurs sur des investissements à 150 000€.

Pourquoi il ne faut pas prendre les charges copropriétés dans ton calcul de rendement ?

J’ai reçu un message sur facebook concernant les charges de copropriétés. Je prends plaisir à y répondre. On m’a demandé si on devait intégrer les charges de copropriété dans le calcul du rendement. Parce que sur les annonces sur Leboncoin, tu verras par exemple que le loyer est à 500€, charges comprises. Certains vont le calculer : 500 x 12 mois. Alors que tu dois sortir les charges de copropriété de ton loyer avant le calcul. Pour cela tu dois demander quel est le montant des loyers hors charges. Ce n’est seulement que lorsque tu reçois le montant des loyers HC que tu multiplies par 12 mois afin de calculer ton rendement.

C’est un petit piège, certaines personnes mettent des annonces avec le prix du loyer charges comprises pour augmenter la rentabilité du bien, exemple en mettant 500€ alors que c’est peut-être 450€ HC et qu’il y a 50€ de charges. Mais on te mettra 500€ pour que sur le coup, tu calcules 500 x 12 et pour que tu penses que cela remboursera facilement le crédit. Mais pourtant, ce n’est pas comme ça qu’il faudrait le calculer. Beaucoup de débutants pensent encore qu’il faut prendre le loyer avec les charges comprises.

Aujourd’hui, on me pose encore cette question. Tu comprend mieux quand je te dis que l’investissement n’est pas aussi simple et que tu as sérieusement besoin de te former sur le sujet. Il est indispensable d’aller chercher toutes les informations. C’est une bonne chose que cette personne sur Facebook soit venue vers moi pour me poser la question. Il faut continuer à regarder des vidéos, à lire des blogs et à lire des livres. C’est comme cela qu’on apprend à se former et qu’on évite de faire des erreurs.

Les charges de copropriétés sont trop chères

Une des grosses erreurs que j’ai fait en 2007 lors de mon 1er investissement immobilier, je ne me suis pas renseigné sur le coût des charges de copropriétés. Tu dois faire attention aux annonces qui indiquent les charges de copropriétés à 2000€ par exemple.

Personnellement, quand je vois cette somme, je me pose des questions car c’est cher 2000€ de charges de copropriété, soit plus de 166€ par mois.

Imaginons que dans ton secteur, un studio se loue à 400€. Donc 400€ + 166€ = 566€ charges comprises.

Si la majorité des studios dans ton secteur sont loués 400€ + 50€ de charges, soit 450€ au total et que que tu souhaites louer ton studio 566€, tu auras du mal à le louer.

 

Pourquoi faut il éviter les copropriétés chères ?

Tu dois absolument te renseigner de ce qui est compris dans les charges, comme l’eau chaude, ou le chauffage collectives. cela peut justifier des prix mais parfois ce n’est pas le cas.

Parfois tu as une copropriété qui est mal entretenue. Tu peux tomber sur une copropriété où l’ascenseur tombe souvent en panne. Tu peux avoir des espaces verts à entretenir, il y a peut-être un gardien ou un syndic qu’il faut rémunérer donc c’est beaucoup de charges.

Moi, personnellement, j’ai eu la mauvaise expérience des copropriétés mal entretenues. Parfois, tu peux tomber sur des copropriétaires qui ne paie pas les charges car la copropriétés est un gouffre financier.

Donc le syndic va devoir envoyer beaucoup d’appels de fonds. La chaudière va peut-être tomber en panne souvent donc il faudra la réparer c’est pour cette raison qu’ils envoient des appels de fond.

Il y a des propriétaires qui n’ont pas les moyens parce qu’ils n’ont pas anticipé les coûts, donc c’est le syndic qui va envoyer des appels de fond, qui va envoyer des huissiers et qui va faire une saisie sur ton bien pour le vendre, récupérer l’argent et rembourser les charges que tu dois. Il faut donc faire attention. Parce que des fois tu peux avoir une copropriété avec une dizaine de pancartes « à vendre ». Je te conseille de fuir ce genre de copropriété. Tu peux avoir des appartements à bon prix, mais si tu vois une dizaine d’appartements à vendre c’est que cette copropriété est mal gérée, qu’il y a des problèmes, qu’il y a des saisies, qu’il y a des propriétaires qui ne paient pas leurs charges. Donc moi, je préfère viser une petite copropriété sans ascenseurs, moins de 10 appartements, pas beaucoup de propriétaires, syndic bénévole (on désigne un des propriétaires, il s’occupe de la gestion de l’immeuble et c’est bénévole). Donc c’est moins cher et tu te retrouves avec des charges à moins de 50€.

Moi, j’aime les immeubles de rapport parce que je n’ai pas d’histoire de copropriété et je n’ai pas besoin de faire une assemblée générale. J’aime bien la facilité.

Si tu as des idées, n’hésite pas à commenter 🙂