Comment calculer son taux d’endettement ?

 

 

Salut ! C’est Anicet ! Ben écoutes, j’espère que tu vas bien. Alors, aujourd’hui, dans cette vidéo, j’avais envie de te parler du calcul du taux d’endettement. Donc, ben, saches que le jour que tu seras prêt pour aller décrocher ton fameux prêt bancaire, parce que là t’es chaud bouillant pour investir dans l’immobilier, il va falloir que tu te poses la question, de combien est ton taux d’endettement ? Parce que ton banquier, c’est ce qu’il va calculer. Il faut que tu saches qu’il y a un seuil qui est de 33%. Donc, lui, il va se dire, ben si tu ne dépasse pas ce seuil de 33%, il t’accorde ton prêt. Pour faire gros, grosso modo c’est ça. Si tu es en dessous, c’est bon il te l’accorde. Donc, on entend souvent dire : « oui, mais est-ce que ce taux, ce taux des 33%, est-ce qu’on peut le dépasser ? Si je le dépasse, est-ce que le banquier m’accorde quand même mon prêt ? » Moi, j’ai envie de te dire que, ce 33%, c’est un seuil. Tu peux le dépasser, il peut t’accorder ton prêt. Tu sais, la banque a tellement de critères, que c’est un critère parmi tant d’autres. Donc, il ne faut pas que tu t’arrêtes à cela, c’est-à-dire que, si tu calcules ton taux et que ton taux d’endettement est de 34 ou de 35%, ben vas-y, vas-y. Tu vois, il ne faut pas te dire : « ah ben ça y est, 33 tu peux pas ». Non. 34, 35, vas-y ! Maintenant, c’est clair que si c’est ton premier investissement et t’as un taux d’endettement de, je ne sais pas, 60% ou 50, là, je veux dire wouah, ok. Tu as un problème. C’est, soit t’as beaucoup de crédits et là ça ne passera pas. Maintenant, si t’arrives et t’as ton prêt, je ne sais pas, un prêt auto taux et que t’es à 34, voilà, tu peux avoir de la chance d’obtenir ton prêt. Donc voilà, il y en a qui vont te dire : « ben non, il faut que tu vende ta voiture parce que t’es à 34-35 ». Non, pas forcément. Je te dis, il y a tellement de critères, ça peut dépendre du banquier, s’il a envie de bosser pour toi, il va essayer de faire passer ton dossier. Tout dépend de l’impression… Il y a beaucoup de paramètres. Donc voilà.

Mais maintenant, si toi tu veux calculer ton taux d’endettement, donc la formule hein, c’est : tes emprunts que t’as en court, divisés par ton revenu. Tout simplement. Si t’as, ben si t’as pas d’emprunts ben c’est super ! C’est cool ! Mais si t’as un emprunt et que t’es en dessous des 33%, c’est beaucoup mieux. Donc, généralement on a… voilà, il y a souvent cette situation où tu as ton emprunt pour ta voiture, donc calcules-le. Si t’es en dessous des 33% ben c’est génial. Par contre, si t’es à 34-35, tu vas peut-être avoir de la peine, mais c’est comme tout ; il faut charbonner. Moi, j’ai fais le tour de dix banques pour obtenir mon prêt tu vois. Donc, il faut y aller ! Il faut se retrousser les manches comme je dis. Donc voilà, ça c’est un des critère que le banquier va prendre en considération : ce fameux plancher des 33%. Ensuite, ce qu’il peut prendre également en compte, c’est ton reste à vivre. Donc, c’est quoi le reste à vivre ? Pour le calculer c’est tout simple, c’est : tes revenus moins tes emprunts. Voilà, ce qui reste ben c’est comme tout. Si maintenant, tu le calcules et qu’il te reste 200€ de reste à vivre et que vous êtes et que vous êtes en couple, tu vois, je compte te dire que là c’est pareil, il y a un problème, que tu dois avoir beaucoup de crédits ou il faut peut-être que tu revois ta situation. Et également, le banquier peut prendre un autre critère, c’est le montant total de tes encours. Ça c’est quand tu commences à grossir au niveau de tes crédits immobiliers. Parce que tu peux te retrouver dans la banque avec 4-5, parce que t’as fais plusieurs investissements. Moi, c’est ce que je compte faire hein. Là, pour le moment, j’en ai qu’un seul, pour mon immeuble de rapport. Mais j’espère que voilà, 2017 je m’y remets. Et c’est pareil, voilà, je vais essayer de me dégoter un autre immeuble de rapport. Et à un moment donné ben c’est comme tout. Là le banquier va me dire ben : « là c’est bon, stop ! ». Pourquoi il me dira stop ? Pas forcément que sur mon taux d’endettement, parce que, comme je t’ai dis, c’est tes emprunts divisés par tes revenus.

Comme j’ai des loyers qui rentrent, mes revenus augmentent. Donc, je serai, voilà, mon taux d’endettement, ben si je fais bien, voilà, j’aurais toujours un bon taux d’endettement. Voilà, même si je suis à 40% de taux d’endettement, je peux peut-être encore continuer à emprunter parce que le banquier aura confiance. Il va se dire : « bon lui, il est à 40 mais il a déjà fait 3, 4 opérations. Il n’y a pas de problèmes il est en positif, donc pourquoi pas ? Allez, je vais encore lui prêter ». Mais à un moment donné il va me dire STOP, parce que chaque banque a un montant total d’encours. Et je sais par exemple, le CIC c’est 800 000 euros, parce que c’est là où j’ai emprunté pour mon immeuble de rapport. Et j’ai posé la question. Eux, ils m’ont dit, leur seuil c’est 800 000. C’est-à-dire que, moi en tant que particulier, 800 000, çà y est, c’est fini. Même je pense qu’en professionnel, c’est terminé 800 000, ils ne me prêtent plus. Donc, à ce moment là, si je veux continuer à emprunter, ben il va falloir que j’aille dans une autre banque. Ou sinon, si je souhaite rester dans la banque où je suis, ben il va falloir que je me sépare de quelques biens, que j’aurais peut-être détenus, déjà depuis plusieurs années. Je me dis ben celui-là il a une bonne plue value ou c’est la moins bonne des immeubles que j’ai, donc je vais me séparer de celui-là pour racheter ma nouvelle affaire qui est beaucoup plus intéressante. Donc voilà, ça c’est, pour que j’arrive déjà aux 800 000 j’ai encore un petit peu du chemin à faire. Mais voilà, j’espère bien y arriver.

Donc voilà, ben écoutes, j’ai trouvé un petit exemple là sur internet, donc je vais te le lire, comme ça ben ça va te permettre, ben je mettrais les chiffres, comme ça ben toi aussi ça te permet de le calculer aussi de ton côté. Donc, alors là c’est un couple d’investisseur qui est propriétaire de sa résidence principale, sur laquelle ils remboursent 650 € par mois. Et ils ont comme revenus, 3300 €. Donc là, pour la nouvelle opération, c’est une opération immobilière locative, donc ils veulent emprunter 400 € et ils vont toucher en loyer 500 € de loyer brut. Donc, il faut que tu saches que, quand tu vas calculer cette opération, les 500 € brut, le banquier, il ne va pas te les prendre 500 €. Il prend généralement 70% des loyers dans son calcul pour ce fameux taux d’endettement. Parce que lui, il va se dire ben tu as des charges, tu vas payer la taxe foncière, t’as des impôts etc… Donc ben lui, il se dit ben je vais prendre 70%. Et par rapport à ces 70% donc tu auras sur ces 500 €, ça va te faire, ben je crois, 385 ou 350, de mémoire. Et il va calculer ça pour avoir ton taux d’endettement. Donc, ces 350 vont se rajouter à ton revenu. Donc là c’était 3300, donc la, ce sera, le calcul total, ce sera 650, donc ça c’est ton premier emprunt 650. 400, ce sera le nouveau, divisés par tes revenus professionnels. Donc les 3300 plus les nouveaux donc, tes loyers, on va dire « net » et 350 et ça donne un calcul de 28,7%. Donc 28,7 donc c’est bon, t’es en dessous des 33%. Par contre, si tu refais la même opération, une deuxième fois, avec le même style d’investissement, ben là ton taux d’endettement va dépasser les fameux 33%. Parce que là le problème c’est que, c’est pas une si bonne affaire. Parce que tu rembourse 400 € de crédits et tu touches 500 € de loyer, mais quand il a calculé, en prenant juste 70%, on a calculé 350. Donc ça veut dire que ton crédit est beaucoup plus haut, que ton loyer. Donc, tes revenus n’augmentent pas. Ce n’est pas proportionnel par rapport à tes crédits. Donc à un moment donné, tu vois, tu dépasses. Il faut toujours que tes loyers soient beaucoup plus hauts, que ce que tu rembourses en crédits. Voilà. Limite, si t’as 400 € de crédits, il faut que tu t’arranges pour avoir 700 € de loyer qui rentrent, 800 €. Donc voilà. Ben écoutes, j’espère que cette vidéo t’as plu hein, comme ça, ça te permet toi, de voir un petit peu ce fameux seuil du taux d’endettement. Et ben je te dis, à la prochaine ! Allez, Ciao !