Calcul du rendement d’un investissement locatif

 

Salut ! C’est Anicet. Bienvenu sur ma vidéo ! J’espère que tu vas bien. Je voulais faire le point par rapport à la vidéo n°14. Si tu as vu cette vidéo, je t’avais parlé comme quoi j’allais visiter un bien. J’avais donné un petit peu les chiffres. C’était un appartement de type F2 à 41 000 euros. Je l’avais repéré sur Leboncoin. Je t’avais donné les chiffres etc. je fais le calcul du rendement d’un investissement locatif tout en détail. Du coup, je te fais un feedback sur cet appartement que j’ai visité.

J’ai rencontré les vendeurs. Le studio F2 qui était loué 400 euros hors charge… Nickel ! L’appartement propre, bien entretenu, l’immeuble super nickel aussi. Il n’y a rien à dire. Si je peux, je vais essayer de mettre quelques photos. Mais ce n’est pas sûr parce que je ne maîtrise pas encore, je ne l’ai jamais fait. Donc, je vais essayer de mettre des photos.

Elle m’a proposé également dans cet immeuble, un studio. C’est un meublé qui est à 28 000 euros. Ça, ce n’est pas mal. Un meublé, moi, j’aime bien. C’est mon style. A 28 000 euros. Il y a moyen pour qu’il y ait un lot. Qui dit lot, dit négociation. Donc, 41 000 euros + 28 000 euros, ça fait 69 000 euros. Par contre, le studio meublé n’est pas loué donc, il est vide. Par contre, j’ai été un petit peu déçu parce qu’il y a des travaux à entreprendre. La salle de bain n’est pas jolie. Il faut mettre une cabine de douche, encore un vieux système avec un rideau. Le carrelage n’est pas nickel, il faut refaire la peinture, remettre un lavabo. Je crois qu’il y en a pour un peu de 4 000/5 000 euros pour faire une salle de bain vraiment nickel.

Ensuite, dans l’appartement il y a des petits trucs à revoir. La disposition… il y a une sorte de clic-clac, mais c’est un vieux clic-clac de merde. Il faut que je réinvestisse dans un clic-clac. Du coup, je me suis dit, j’ai estimé vite fait comme ça à vue d’œil. Je pense que pour le refaire, dans les 8 000 euros, je refais le studio. Il fait à peu près 20m². J’ai estimé le mobilier parce que, sache que quand il y a du mobilier, ça réduit tes frais de notaire puisque tu le sors du prix de vente. Donc moi, j’ai estimé le mobilier à peu près à 4 000 euros, parce qu’il y a la cuisine équipée, tu as de l’électroménager, tu as un clic-clac etc. Donc, 4 000 euros. Je m’étais dit que le lot des deux, ça fait 69 000 euros. Je me suis dit, si je fais une proposition, je vais la faire à 60 000 euros. Si on sort le mobilier, les 4 000 euros, ça me ferait 56 000 euros. C’est ce que j’ai noté. 10% de frais de notaire, ça fait 5 600 euros. Du coup, ça ferait 60 000 euros + les 5 600 euros + les 8 000 euros de travaux. J’ai calculé 73 600 euros. Les loyers, il y en a pour 400 euros. L’autre, j’ai estimé le studio à 320 euros au niveau du loyer. Donc, ça ferait 720 euros. J’ai compté 10 mois, donc, 2 mois de vacances locatifs. Ça me donne un rendement de 9,78% Brut. Ensuite, je n’ai pas calculé le net, net, avec la fiscalité. Avec la fiscalité, si je dois l’intégrer, je suis à peu près à 7% net. Je me dis que pour remonter cette rentabilité parce que pour moi, 7%, ce n’est pas top, j’aimerais beaucoup plus. Il faudrait que je sois plus agressif au niveau du prix. Il faudrait que je parte sur du 50 000 euros, il faut vraiment que je l’achève. 50 000 euros, que je parte, parce que je m’étais dit si je pars sur 60 000 euros, et ensuite, au pire, je négocie jusqu’à 62 000/65 000 euros. Mais en faisant mes calculs, rapide comme ça, je me suis dit que ce n’est pas intéressant.

Autre point négatif, je n’aime pas trop l’emplacement. Il n’est pas situé en centre-ville. Il est un petit hors de la ville. Au niveau des transports etc., il y a juste un arrêt de bus qui est juste devant l’appartement. Mais ce n’est pas une ligne qui est fréquente. A côté, tu as une école primaire. C’est bien s’il y a des enfants mais, vu que ce sont des studios, ce n’est pas fait pour les familles. L’école à côté, ça ne sert à rien. Ce n’est pas un avantage. Au contraire, ça va être un inconvénient. Je pense que je peux trouver beaucoup mieux. Donc, je vais encore creuser, et dès que je trouve quelque chose, je te fais un feedback sur une vidéo. Je vais essayer de te mettre les photos, je vais essayer de te remettre un petit peu les chiffres, comme ça, ça te permet de calculer. Tu peux me dire également dans les commentaires ce que tu en penses, donne-moi ton avis. Comme ça, on en discute. J’espère que cette vidéo t’a plu. C’est la suite de la vidéo 14. Je mettrai également le lien comme ça, ça te permet aussi de revoir cette vidéo, si tu tombes sur celle-là. Je te dis à bientôt et n’hésite pas à t’abonner pour suivre un petit peu mon aventure d’investisseur débutant.