Yann Darwin, est-ce vraiment une bonne affaire son investissement locatif ?

 

Je voudrais te parler de ma réaction sur la vidéo de Yann Darwin. C’est une très bonne vidéo que je t’invite à regarder Il s’agit d’une vidéo à travers laquelle il montre son investissement dans les détails. Par contre j’ai trouvé quelques petites erreurs donc je vais réagir là-dessus parce qu’il est important d’éviter ce genre d’erreur en tant que débutant.

Est-ce réellement une bonne affaire ?

Dans sa première vidéo, Yann a indiqué que le prix de la maison qu’il a voulait se procurer était à 71 000 € sur Leboncoin. C’est un appartement à 45 mètres carrés. Quelques mois plus tard, le prix du bien a baissé à 65 000 €. Il appelle l’agence pour avoir plus de renseignements. Il n’a pas été satisfait de l’offre que lui a proposée l’agent. Après quelque temps, l’agent immobilier le rappelle et lui annonce un prix à 59 000 €. C’est une ouverture au niveau de la négociation parce que le prix continue à baisser. Il a donc utilisé l’argument des travaux pour négocier et il a finalement obtenu le bien à 42 000 €.

Estimation du bien

Il a affirmé que le bien sera estimé aux alentours de 85 000 €. Il y a donc une plus-value de 20 000 €. Il a prévu de faire l’estimation du bien à la fin des travaux. Il l’estimait à 85 000 € et finalement le bien au complet est revenu à 80 000 €. Donc je ne comprends pas pourquoi il est retombé sur le prix du marché. J’aimerais dire aux débutants que c’est une erreur à éviter lorsque vous effectuez des travaux parce que le but est d’obtenir un bien avec un prix qui est en dessous du prix du marché. Le fait est que, si tu souhaites revendre le bien plus tard, tu risques de ne pas retrouver ta plus-value de 20 000 €.

Estimation du prix des travaux pour les débutants

Yann a estimé le budget des travaux à 20 000 €. Là encore, je souhaite conseiller aux débutants qu’il est intéressant de faire une contre-visite. Il va falloir faire appel à un bon artisan pour savoir à combien sont estimés les travaux. Vous pourrez facilement mener la négociation en ayant votre devis sous les yeux.

Changement de stratégie ?

Je m’attendais à ce que Yann annonce un super rendement car il avait affirmé qu’il ne se risquait pas à acheter un bien dont la valeur apportait un rendement en dessous de 10%. Pourtant, on se retrouve avec un rendement de 7,6%. Puis, il a affirmé que le rendement lui importait peu parce que c’est le cash-flow qui est le plus important.

S’agit-il d’un changement de stratégie ?

Des informations manquant

Quelques informations utiles manquent dans la vidéo de Yann. Il nous manque la ville, la taxe foncière, l’assurance PNO, le fait qu’il travaille avec une agence ou directement avec le vendeur. On ne connaît pas non plus sa fiscalité.

C’est important de le connaître dans le sens où, si toi tu souhaites dupliquer la même opération, il est probable que tu te retrouves avec un cash-flow négatif parce que votre fiscalité n’est pas identique. Peut-être que Yann est marié et qu’il a des enfants, il a donc beaucoup plus de parts et cela baisse son impôt. Par contre si tu es célibataire, tu vas vouloir faire la même opération et tu vas te retrouver avec un cash-flow négatif.

C’est une bonne affaire

«Est-ce une bonne affaire ? »

Oui c’est une bonne affaire. On ne doit pas cracher sur un cash-flow de 170 €  car c’est un cash-flow positif et que ça gonfle le patrimoine. Plus tu fais du cash-flow positif, mieux c’est. Tu as de très fortes chances de devenir rentier avec une dizaine d’opérations de ce genre.

 

Donc je t’invite à réagir dans les commentaires. Dis-moi ce que tu en penses et ce que tu aurais fait sur ce genre d’opération. Est-ce que tu l’aurais fait ou est-ce que tu serais parti sur de la location saisonnière ?

A la prochaine ! Ciao !