Comment trouver un immeuble de rapport ?

Quelle est ma méthode pour trouver un immeuble de rapport ?

Pour trouver des immeubles de rapport je vais sur Leboncoin et j’utilise également Se loger. En général, lorsqu’une annonce est publiée sur Se loger, tu peux également la retrouver sur Leboncoin. Mais comme les professionnels et les particuliers publient leurs annonces sur Leboncoin, je préfère utiliser Leboncoin. Concernant mes préférences pour travailler avec une agence ou avec des particuliers, je préfère de loin travailler avec une agence, c’est beaucoup plus constructif et c’est un moyen de savoir si tu peux négocier ou pas un bien.

Si tu n’as pas encore investi, je t’invite à traiter avec des particuliers et des professionnels pour te former. Ensuite tu verras si tu préfères travailler avec des particuliers ou avec des agences.

Comment j’effectue ma sélection de bien sur Leboncoin ?

Dans cette démonstration, on va chercher un immeuble de rapport en Alsace. Je suis particulièrement intéressé par Mulhouse parce qu’il y a de nombreux immeubles de rapport. Mais tout dépend de ton secteur. Personnellement, j’ai décidé d’orienter mes recherches sur Mulhouse parce que ce n’est pas très loin de la Suisse. C’est aussi une ville assez développée. Je peux m’y rendre facilement en tramway.

Pour les recherches

Tu cliques « Mulhouse » – toute la ville de Mulhouse.  Et plus haut tu tapes « immeuble hors bâtiment » ou des « lots ». En tapant le mot « lot », j’ai retrouvé des lots d’appartements. Je tape « lot », parce qu’il y a des personnes qui mettent des annonces en mentionnant « lot de deux appartements ». Je mets également « bâtiment », parce que c’est pareil, tu as des vendeurs qui mettent « bâtiment » au lieu de « immeuble ».

Pourquoi je mets « hors » ?

C’est un mot qui permet de filtrer. C’est un filtre que tu peux retrouver dans l’aide du site. Pour cela, il te suffit de cliquer sur « consulter des annonces », puis sur « comment effectuer une recherche par mot clé », puis « voir le conseil de recherche » et tout est expliqué sur le site. Si tu veux, tu peux rajouter des étoiles. Donc par exemple *chaise*, il va te marquer toutes les annonces où il y a marqué « chaise longue » par exemple ou *chaises* avec un « S ».

Si tu es nouveau sur le site, je t’invite à lire le guide de recherche et à l’utiliser.

Segmenter ses recherches

Dans ma recherche, j’ai mis « immeuble » ou « bâtiment » ou « lot ». Et ensuite, je clique sur « rechercher dans le titre ». Dans « Mon prix », tu cliques sur le prix maximum. Tous les titres sur lesquels le mot « immeuble » est marqué vont ressortir.

Si tu trouves « appartement » dans ta recherche alors que tu ne cherches que des immeubles, tu peux taper « note appartement ». Le fait de filtrer va te permettre de gagner du temps et va cibler tes annonces.

Ma sélection

En cliquant sur une offre on voit qu’il est sous compromis, 4 étages, 4 appartements. On a 4 appartements à rénover, c’est intéressant. Le sol et les murs sont à refaire. Le bien est à 90 000 €. Il faut forcément le négocier. C’est un produit que moi j’irai voir.

Pour avoir une idée du prix de location, on va regarder « T2 sur Mulhouse pour location ». Donc « location Mulhouse » – toute la ville. Un appartement, pièce minimum : 2 pièces. On va rester sur du non meublé. Trier par prix. Pour un petit T2, il faut compter 300 € le T2. Et quand tu es proche du centre-ville tu es presque à 400 €. C’est intéressant au niveau des prix. Il faut compter 350 € hors-charges pour du nu.

S’il faut passer en meublé, les prix varient entre 500 et 550 € charges comprises. Pour du meublé on peut partir sur du 500 à 550 €. Donc pour ce bien de 90 000 €, qui comporte 4 appartements en T2 et dans lequel il faudra tout rénover, si on fait le calcul : 4 (appartements) x 350 € (si on reste sur du nu) = 1400 €. Comme j’aime le meublé, je le passerai en meublé, donc : 4 x 500 € = 2000 €. On est à 2000 € de loyer.

Pour 2000 € de loyer et 50 000 € de travaux, 90 000 + 50 000 € = 140 000 €. Ça te fera un super rendement pour 2000 € par mois. Donc c’est intéressant. J’irai donc le voir.

Pour comparer, on peut éventuellement regarder à combien serait un F4. Par contre, on ne pourrait pas faire du meublé parce que tu cibles plutôt une famille. Donc le loyer peut varier entre 500 € à 600 €. Ca ferait 1100 € de loyer pour un bien à 156 000 €. C’est trop cher. Après il faut voir s’il y a une possibilité de négocier. Parce que pour obtenir un bon rendement, il faut au moins être à 100 000 €. Il y a presque 50 000 € à négocier.

Pour un immeuble de rapport à 165 000 € de 6 logements. Je trouve qu’il est bien par rapport au prix ce n’est pas mal. Il est constitué d’un 2 pièces et d’un 3 pièces.

Si on fait le calcul : 6 (logements) x 350 € (si on ne fait que du nu) = 2100 €. Si un jour on les passe en meublé à 500 € ; 6 (logements) x 500 € (en meublé) = 3000 €. Je le sélectionne.

Comment je calcule ?

Je vais sur meilleurs taux. Il faut entrer les données concernant le bien. Donc 165 000 €, sans les frais de notaire, si je le calcule sur 20 ans, j’ai déjà 800 €. Je me dis qu’en rentrée de loyer, il faut que ce soit à un minimum à 1600 €. Mais je mets le double par rapport à mon profil, à ma fiscalité et par rapport au cash-flow. Il faut au minimum 1600 € de loyer, pour atteindre entre 9 et 10 % de rendement net-net. Donc quand je vois un prix de vente à 165 000 € et un loyer à 1200 €, je sais que ça ne rentre pas dans mon calcul et dans mes objectifs. Il faudra donc négocier le prix. Il doit être fixé aux alentours de 120 000 € et il doit donner à peu près 600 € de mensualité pour atteindre 1200 €. Du coup, quand je vois 165 000 € pour 6 logements, je suis motivé pour aller le visiter.

Pour avoir une estimation exacte de la valeur de ton investissement il faudra également intégrer, les frais de notaire, les taxes foncières etc … dans tes calculs. Si tu souhaites recevoir plus d’informations à ce sujet, tu les auras en détail dans la formation que je suis entrain de préparer. Je t’invite donc à t’y inscrire.

Parmi les recherches qu’on a faites ensemble, j’ai sélectionné 5 biens. Je prendrai donc la peine d’appeler afin de récolter plus de renseignements. Les visites me permettront également de mieux connaître le secteur.

 Rappel :

  • Filtrer tes recherches sur Leboncoin
  • Aller sur le site : « Meilleur taux » pour calculer le cash-flow et les rendements que tu peux obtenir par rapport à ta fiscalité. Pour une meilleure rentabilité, tu dois gagner le double de la mensualité du prêt.
  • Calculer ton rendement locatif. J’ai fait une vidéo à travers laquelle je montre comment calculer ce rendement.
  • Prendre en compte ta fiscalité. Elle peut varier d’une personne à une autre.

Le fait de gagner le double de la mensualité du prêt te permet de payer la taxe foncière et de garder de la trésorerie. Tu dois chercher à compléter toutes les informations nécessaires lorsque tu cherches à investir dans un bien immobilier. C’est ainsi que tu pourras savoir si tu feras une bonne affaire ou pas.

Ce fut ma méthode pour sélectionner un immeuble de rapport. J’utilise d’autres outils pour savoir depuis combien de temps l’annonce a été mise en ligne, si depuis sa publication le prix du bien a varié, si l’annonce a été modifiée. Pour savoir quels sont ces outils et pour recevoir plus de détails sur les méthodes que j’ai utilisées pour mon immeuble de rapport à Valentigney, je t’invite à t’inscrire à la formation gratuite qui sera bientôt prête.

A la prochaine ! Ciao !