Comment savoir si un logement est insalubre ?

 

J’ai visité un immeuble de rapport de 4 appartements avec un rendement et un cash-flow intéressants. C’est un immeuble qui est vendu à 194 000 € et qui engendre à peu près 23 000 € de loyer sur l’année. Il y a aussi la possibilité d’acheter la maison qui est attenante à cet immeuble. La maison est louée à 700 €. Elle est vendue à 130 000 €. L’achat du lot comprenant l’immeuble et la maison offre une grande opportunité de négociation. D’après l’agent immobilier, cela fait 30 ans que le propriétaire possède le bien. Il n’a donc plus de crédit sur ce bien.

Présentation des chiffres sur « rendement locatif »

J’utilise ce site quand j’ai besoin de faire une simulation sur plusieurs années ; du rendement, du cash-flow, de mon imposition. Cela me permet d’anticiper ce qui se passera au fil des années. Un rendement ne reste pas le même durant des années. Il peut varier. Donc tes intérêts peuvent baisser. Il est aussi possible que ton amortissement baisse. C’est pourquoi c’est important de savoir au bout de combien de temps tu vas commencer à payer des impôts. Si tu vas devoir revendre le bien au bout de 10 ans, tu dois décider si oui ou non tu vas revendre ton bien. Si tu préfères plutôt faire du déficit foncier et si des travaux doivent être réalisés.

Réévaluer le loyer

Pour anticiper la baisse de la valeur du rendement, tu peux également réévaluer ton loyer.

Pour cela, tu peux l’augmenter au fur et à mesure. Tu peux déterminer cela avec rendement locatif.

Ce que moi j’ai fait, c’est que pour le type de bien, j’ai mis que c’est un immeuble, frais d’agence inclus et que le prix de vente est à 194 000 €. C’est du brut. Je souhaite voir ce que cela va me donner sans négociation.

Même s’il y a des travaux à faire, on va le prendre comme suit; 0 €, surface : 200 mètres carrés, ville : Montbéliard. Pour le loyer mensuel hors-charges : 1917 €, parce que cela me revient à 23 000 € l’année, je n’ai pas mis de provision de charge locataire, la taxe foncière est assez basse elle est à 700 €, charges de copropriété totale 0, je mets toujours des charges non prévues estimées parce qu’il y a toujours des travaux à faire : un petit robinet à changer ou la chaudière à dépanner. Je l’ai donc estimé à 300 € par rapport à ma fiscalité qui est de la SCI à l’IS.

Simulation en meublé

Il faut faire la simulation en meublé sur rendement locatif. Il faut partir sur 20 ans. Apport personnel zéro euro donc, les frais de dossier, le taux d’emprunt, les frais d’agence. J’ai mis les frais d’assurance propriétaire non occupant à 400 €. J’ai noté l’augmentation annuelle du loyer, des charges, donc tout ça ce sont des éléments par défaut. Le type d’emprunt est « l’amortissable », c’est l’emprunt à 110% donc il faut emprunter la totalité auprès de la banque.

Le frais de notaire est à zéro. Taux marginal d’imposition à 14%, mais comme je suis non résident donc c’est plutôt à 20%. Taux de prélèvement sociaux, on y ajoute les 15,5%. Je n’ai pas mis de revente mais il est possible de l’indiquer à 10 ans.

Afin de se donner une première analyse du bien, il faut faire un calcul sur du brut également. C’est ensuite en fonction des résultats que l’on pourra déterminer à combien on peut le négocier.

Le rendement net est de 8,49% et le cash-flow de 477 € par mois. Sans négociation, si on devait acheter l’immeuble tel qu’il est on a déjà un cash-flow de presque 500 €. Cependant, il s’agit de la première année.

Pour connaître les évolutions au fil des années, on peut remarquer que pendant la première année, il n’y a pas d’impôts à payer. Mais ensuite, le rendement passe de 8,82% à 8%. Cela fait un rendement brut de 8,6%. Pour revenir aux chiffres, on obtient un net vendeur de 183 019 € donc on financerait 198 000 € à peu près pour une mensualité de 1000 € par mois.

Les inconvénients de cet investissement

Après visite de l’immeuble, quels sont les points négatifs ?

Tout d’abord, il s’agit d’un immeuble comprenant 4 appartements : deux T1 au rez-de-chaussée, un T4 au premier étage et un loft au dernier étage.

Lorsque j’ai visité le T4, j’ai découvert qu’un couple avec 7 enfants y vivait. Les enfants étaient âgés entre 2 et 14 ans et j’ai également noté la présence de chats. L’appartement a un grand problème d’hygiène. Il est sale et mal odorant. De plus, les deux parents sont sans emploi et cette famille dépend du RSA. Les loyers sont pris en charge par les APL. Et la famille touche 3000 € d’aide de l’Etat.

Donc je me suis demandé si je dois tout de même acheter l’immeuble car il dégage un cash-flow important ? Ou serait-il prudent de ne pas investir car je risque de me retrouver avec un appartement insalubre ?

Je suis allé sur le site du service public pour m’informer sur la définition de l’insalubrité.

Qu’est-ce que l’insalubrité ?

Il s’agit d’une implication d’une appréciation qui associe la dégradation d’un logement à des effets sur la santé des occupants. Il s’analyse au cas par cas et après visite des lieux en se référant à une liste des critères d’évaluation. L’évaluation de l’état d’insalubrité est notamment apprécié au regard de :

  • L’éclairement naturel des pièces principales
  • Des structures du logement (organisation intérieure, dimension des pièces, protection phonique, isolation thermique, état des surfaces)
  • De facteurs de risques spécifiques (installations de combustions toxiques présentes, tels que peinture au plomb, amiante, risque de chute de personnes).
  • De l’humidité, de l’aération des pièces
  • Des équipements (alimentation en eau potable, évacuation des eaux usées, électricité, gaz, chauffage, cuisine, WC, salle de bain ou d’eau).
  • De l’usage de l’entretien des lieux (propreté courante, mode d’occupation, sur-occupation

Tout propriétaire ou occupant d’un logement insalubre doit le signaler à la mairie.

Achat hésitant

Dans ce cas-ci, le cash-flow est certes intéressant mais il faut également prendre en compte, le problème d’insalubrité. Si demain l’appartement est mis en insalubrité, il pourrait y avoir des risques de pénalité. Je n’ai aucune envie de revivre la même situation qu’en 2007.

J’aimerais connaître ton avis. Qu’est-ce que tu m’aurais conseillé ? N’hésite pas à tout mettre dans les commentaires.

N’oublies pas de t’inscrire à la formation d’une heure gratuite si tu as envie d’avoir plus de détails sur mon immeuble de rapport. Comme ça tu recevras la vidéo et tu sauras comment j’ai fait pour acquérir un immeuble de rapport de 6 appartements.

A la prochaine ! Ciao !